口述|摩根大通中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理李晶
整理|本刊記者張延陶
近期房地產(chǎn)的調(diào)整是很正常的。這輪調(diào)整很大程度上是由于供應(yīng)過剩和2013下半年以來的貨幣政策緊縮。
中國(guó)從1998年開始住房改革，引入了商品房市場(chǎng)。直到2011年，市場(chǎng)基本上都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲。
但2011年后，由于房地產(chǎn)投資加速，這種供求形勢(shì)發(fā)生了轉(zhuǎn)變， 2013年房屋新開工面積為 14.6億平方米。
目前看來，供大于求的形勢(shì)已經(jīng)從沿海地區(qū)擴(kuò)散到內(nèi)陸城市。2010年底啟動(dòng)的房地產(chǎn)限購政策對(duì)房?jī)r(jià)較高的大城市和沿海地區(qū)的限制力度更大，一些開發(fā)商轉(zhuǎn)到較小的城市和內(nèi)陸地區(qū)發(fā)展，導(dǎo)致部分內(nèi)陸省份的供應(yīng)嚴(yán)重過剩。過剩主要體現(xiàn)在兩方面: 一是全國(guó)在建筑方面積與過去一年住房銷售面積的比率已經(jīng)從歷史平均3.4年的水平達(dá)到2013年底的4.2年，即需要4.2年時(shí)間將目前在建住房銷售完畢。二是，摩根大通的研究團(tuán)隊(duì)追蹤了八大城市的平均庫存，目前是18個(gè)月，遠(yuǎn)高于去年年底的10個(gè)月左右。
2013年6月，中國(guó)人民銀行開始緊縮貨幣政策，信托貸款等與監(jiān)管套利或投資活動(dòng)有關(guān)的非銀行融資領(lǐng)域受影響較大。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨融資成本升高、貸款難度加大的問題。另外，房貸利率上升也打壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。
但需要區(qū)分的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和崩盤是截然不同的兩個(gè)概念，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整并不一定會(huì)導(dǎo)致崩盤。崩盤的發(fā)生概率非常小。
首先，城鎮(zhèn)化速度沒有明顯下滑。中國(guó)的城鎮(zhèn)化率從2000年的36.2%增長(zhǎng)到2013年的53.7%，城鎮(zhèn)化速度保持在1.3%左右，相當(dāng)于每年2,000萬人。
第二，家庭收入增長(zhǎng)穩(wěn)定。中國(guó)在過去10年中一直保持著兩位數(shù)的收入增長(zhǎng)率。即使名義GDP增長(zhǎng)率在2013年大幅降至9.5%，城鎮(zhèn)家庭的人均收入仍然增長(zhǎng)了9.6%。
城鎮(zhèn)化和收入增長(zhǎng)創(chuàng)造了住宅需求。我們的研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為未來幾年住宅需求量將維持在10億平方米左右。需求主要來自新城鎮(zhèn)居民、住房改善和舊房替換。
第三，中國(guó)的家庭儲(chǔ)蓄率非常高，但是投資渠道有限。房地產(chǎn)目前依然是具有吸引力的投資渠道之一。
最后，我們認(rèn)為政府在這一輪調(diào)整中，會(huì)起到控制尾部風(fēng)險(xiǎn)的作用。
我們對(duì)于房市調(diào)整的最大擔(dān)憂來自于它對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。房地產(chǎn)投資占中國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的25%，同時(shí)占2013年GDP的12.7%。如果將對(duì)相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)作用計(jì)算在內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)可能貢獻(xiàn)了大約五分之一的GDP。根據(jù)我們的研究團(tuán)隊(duì)分析，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率下降5%，就會(huì)使GDP增長(zhǎng)率下降0.6個(gè)百分點(diǎn)（包括直接和間接影響）。在今年1-8月，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率同比降至13.2%，而1-7月為13.7%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)放緩是中國(guó)目前面臨最大的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)之一。目前的形勢(shì)與2012下半年有類似之處，但是經(jīng)濟(jì)影響可能會(huì)更嚴(yán)重。2012年的供大于求是區(qū)域性的，而今年是全國(guó)性的問題。如果宏觀政策基本維持不變，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整周期可能會(huì)比過去更長(zhǎng)。
但是我們認(rèn)為，基本面因素和房地產(chǎn)政策調(diào)整將會(huì)使房?jī)r(jià)避免崩盤。目前看來，此次房地產(chǎn)調(diào)整依然是溫和的調(diào)整。