房產(chǎn)稅改革，為“房地產(chǎn)調(diào)控”提供了必要的制度建設(shè)。不過，當(dāng)下對房產(chǎn)稅的認(rèn)識上，還有一些有爭議的地方。

　　第一，土地問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為只要實(shí)行土地私有化，放開市場，讓需求、供給雙方自由競爭，地價、房價等就會回歸平穩(wěn)。這種分析缺乏依據(jù)。城市土地特別是中心區(qū)地段極富稀缺性，任何中心區(qū)的土地資源都形成自然壟斷。比如“寸土寸金”的北京王府井，如果張三占有這塊土地，那么李四就無法占有，也找不到替代物，這就是自然壟斷。典型的案例還有日本成田機(jī)場：日本在二戰(zhàn)后實(shí)施比較徹底的土地私有化，但由于釘子戶存在，東京成田國際機(jī)場到現(xiàn)在都沒有建成第二條跑道——不管政府報出的價如何，釘子戶就是不肯賣，第二條跑道也就建不起來，這即是所謂自然壟斷，無關(guān)公有或者私有。

　　由于中心區(qū)地皮具有自然壟斷的性質(zhì)，因此在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過程中，中心區(qū)不動產(chǎn)的價格表現(xiàn)總體而言一定是一條上揚(yáng)的曲線，沒有任何因素能改變這條曲線的基本模樣，政府所能做的無非是使商品房價的增長曲線不要太陡峭，也不要出現(xiàn)價格大起大落或者產(chǎn)生過多泡沫以至于嚴(yán)重影響社會和民生，同時必須提供保障房解決低端居民的“住有所居”問題。

　　第二，房價與地價的關(guān)系。從根本上講，開發(fā)商預(yù)期的房價決定地價。如果真是地價決定房價，那么事情就簡單了，政府只要控制住中心區(qū)的地價，房價就會趨于平穩(wěn)。但實(shí)際上即使政府強(qiáng)力控制地價，房價也會受市場供需和競爭影響而繼續(xù)上揚(yáng)，所以政府嚴(yán)控商業(yè)化項(xiàng)目地價的結(jié)果，只能是使開發(fā)商取得更多暴利。

　　第三，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)對供需雙方的影響。研究房產(chǎn)稅對住房市場供需的影響，先要明確政府需在保障房領(lǐng)域形成有效供給，然后才可以從市場角度從容分析供需問題。

　　從需求方面看，如果買房者對保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)有清醒的預(yù)期，購房時就會考慮，一般的購房自住者將會更多選擇中小戶型。另一類購房者是把買房看成購買商業(yè)性的社會保險，這在經(jīng)濟(jì)上有道理，但房產(chǎn)稅會改變他們的想法，以持有成本的壓力迫使其出租自持的房屋，從而在總體上減少空置率。無論是傾向小戶型還是降低空置率，都是值得肯定的提高土地集約利用水平的積極正面效果。土地集約化水平上升，空置率降低，可用資源在租房市場上更活躍，于是即使并不增加一分錢投入，也會增加供給量，使資源配置更合理，商品房價格也更為平穩(wěn)。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，炒房者并不在乎房產(chǎn)稅，因?yàn)檫@部分人是高獲利人群。但相關(guān)的其他人態(tài)度和行為的改變會影響炒房者，使之收斂自身行為：原來炒30套、40套的人，現(xiàn)在可能炒10套、20套；原來炒10套、8套的人，現(xiàn)在可能只敢炒5套、3套，因?yàn)槌捶空咭S市場走，市場的氛圍會隨房產(chǎn)稅的推出而趨于沉穩(wěn)。

　　還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅對房價影響不大，這種說法有一定道理，但說房產(chǎn)稅對房價沒有影響，就過于絕對化了。房產(chǎn)稅對房價肯定有影響，但在保有環(huán)節(jié)的稅收并不能起到“定海神針”的作用。單純依靠房產(chǎn)稅不可能使房價低平，其綜合效應(yīng)是使房價趨于穩(wěn)定一些。

　　這幾年的“調(diào)控新政”中確有很多不完善的因素，但不能否定調(diào)控的作用。“越調(diào)越高”這個命題是有誤導(dǎo)的，因?yàn)槿绻徽{(diào)控，房價不知道要發(fā)展成什么樣子。調(diào)控中通過壓抑泡沫，使房價增長率降低。但更長效、更合理的房產(chǎn)稅制度的改革推進(jìn)，確實(shí)還顯得緩慢無力。