高房價問題日益嚴峻，這也迫使政府職能部門要出臺新政策來讓高房價下落。可能的政策方案包括：一、建立一套完善的房屋銷售體系，開發(fā)商將不再參與住房的直接銷售。按照發(fā)展商的定價，統(tǒng)一上網(wǎng)登記，由政府代銷；二、為了抑制房地產(chǎn)的過度炒作，考慮參考股市的T+1，甚至T+3的做法，即新房在3年內(nèi)房產(chǎn)證限制過戶；三、進一步限制外資買房；四、進一步提高利率，同時貸款會更加嚴格等。

早幾次的房地產(chǎn)調(diào)控，政府越是出臺政策，全國各地房價上漲反而越快；這次能管用嗎？

禁止住房讓房地產(chǎn)開發(fā)商直接銷售，這是一個完全非市場化的東西，不僅不能遏制房價，反之會增加住房銷售成本，而這些成本增加只能讓購房者承擔。更重要的是，由政府建立住房銷售系統(tǒng)，也不能保證公正、公開。

限制住房購買后出售的時間，這種做法看上去可以限制炒作，但這必然會使二手房市場更加不活躍，市場供應減少，還是會增加房價上升的壓力。

對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格快速上漲，我們絕不能頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，而是要研究與分析，找到問題所在，對癥下藥。這樣才能從根本上對國內(nèi)房地產(chǎn)市場進行有效治理。

從目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格快速上漲的情況來看，原因還是在于房地產(chǎn)市場投資炒作過濫，而其深層次Ô­因是目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展模式界定不清楚，國內(nèi)住房市場既是投資的市場也是消費的市場。

投資與消費界定不清，加上政府希望穩(wěn)定房價，國內(nèi)銀行又希望通過信貸規(guī)模快速擴張來獲得更多的利潤，這就使大量的房地產(chǎn)市場的投資者在銀行低利率及便利的金融杠桿下進入房地產(chǎn)市場，國內(nèi)房地產(chǎn)價格就在這樣的條件下快速上漲。

所以說，國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速上漲的最大因素是銀行信貸的大力支持，讓大量的銀行資金流入房地產(chǎn)市場。

央行與銀監(jiān)會最近出臺的359號文件，是一個比較好的對房地產(chǎn)市場信貸管理的文件。

但是，由于這個文件最終目的是為了加強對銀行風險的管理，而不是遏制房價快速上漲，就使得這個文件許多方面都沒有可操作的細則。現(xiàn)實中，在執(zhí)行這個文件上，各家銀行根據(jù)自己的需要做出不同的解釋，各行其是。

在我看來，對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場，政府不要出臺更多的政策，更不要出臺更多的行政性政策，因為這些行政方式，各地方政府都能夠以各種方式來化解。

如果能夠在最近出臺的幾個文件，如24號文件、359號文件及39號令上給出可操作的細則，并強制性要求各地方、各銀行認真執(zhí)行，那么目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格快速上漲的局面就能夠得以緩解。若再加上央行的貨幣政策從緊，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格得到一定程度的調(diào)整也就必然。

因此，央行加強對房地產(chǎn)市場的信貸控制與管理，才是遏制國內(nèi)房價快速上漲的最重要手段。

（作者系中國社會科學院金融研究所研究員，本文只代表個人觀點）