如果說近兩年的普通房產投資是一座金礦，商鋪無疑是這個礦里最亮的。甚至有人將“商鋪是金，寫字樓是銀，住宅是銅”，奉為房地產投資的金科玉律。

商鋪的火爆不僅因為其讓人咋舌的租金，更是由于它每年翻番的價格。正是這種高回報率，讓許多投資者蜂擁而至。但是近期，在一陣陣房地產是否存在泡沫的討論中，商鋪的風險也更加地受到重視。

我們怎樣才能看清商鋪的風險性，更重要的是，如何找到成長性最強的商鋪，挖掘它的“錢”力呢？中原房地產經紀公司的研究員對此進行了分析。

商鋪的風險在哪里

目前市場上比較流行產權式商鋪，發展商采取商鋪產權零售、整體出租的經營方式，投資者買下商鋪的產權，一般為40年。為了吸引投資者，發展商往往會包租三五年，甚至是十年，承諾投資者某個比例的投資回報率。

以王府井的CEPA零關稅港澳零關稅購物城為例，就是包租十年，前三年是每年8.8%的年收益率，以后每三年商議一次，期滿三年后，投資者也可以自營。

但是在分析商鋪的風險性時，是不是包租的時間越長，保險系數越高呢？其實也未必。首先這個企業能不能存在十年，這是一個問題；另外十年的時間這個市場會發生什么樣的變化？另外，三年之后的年收益率具體是多少也是不確定的。

在投資房地產時，一些投資者容易被一些新興的概念所打動，但是對于商業地產而言，未來有多大的利潤空間才是最受關注的。CEPA這個概念是今年剛剛開始，對于老百姓來講，可能會有新鮮感，但是這個產品是否有市場，還有待考驗。

所謂CEPA是指香港300多個大類的產品引進到內地，實現零關稅。目前服裝、鞋帽的關稅是在25%左右，珠寶、黃金是在40%左右，但是否能夠單純地認為它的成本會因此降低這么多呢？

我們還應該看到，任何一個企業都是以利潤作為生存的依據。在開發商和投資者之間，還有一個經營者，如果這三方面在一些利益問題上達不成共識，經營者可能會采取退出的方式，對投資者就會造成空檔等風險，所以對經營者的考察非常重要。

如何看準“錢”力

當一個商鋪存在一些不確定性因素的時候，隱藏的可能是風險，也可能是機遇。這就要看投資者能否找準冷門的“錢”力了。

但這些都是較常規的思維模式。從投資的角度來講，要想獲得“錢”力較大的商鋪，建議投資新型區位。如果大家都看到是機會，就是一萬個人去分，如果只有一兩個人敢去嘗試，那么成功后就只是一兩個人去分。

比如亦莊開發區，它被劃分成企業園區和住宅園區，最初在企業園區開發商鋪時，租金比較低。但是投資者卻不太接受這種商鋪，因為他們會懷疑，人們下了班后會不會回企業園區來消費。但是就有人敢投資，買了一個16萬的商鋪做餐飲，因為周圍沒有其他餐館，所以生意非常火爆，短短一個月的時間，商鋪價格漲到25萬。

這種高收益當然也伴隨著高風險，而在成熟的商業街里又出來這種模式，從保值的角度來講，問題是不大的。但是對于投資回報的空間，能不能夠達到預期，卻是一個問題。

專業的投資者首先會關注周邊區域整體的規劃，這將直接關系到商鋪的升值潛力。另外很關鍵的一點，就是要從經營的范圍、業態去考察。兩個同等地段價格相似的商鋪，如果一個只能做服裝生意，另一個除了服裝外，還可以做餐飲，顯然經營范圍單一的風險性更高。