商業觀察
特別企劃
韓國龍的商道
肖鴻揚 日期：
2005-02-02
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閩系地產大佬韓國龍可謂是既名聲在外，又最不顯山露水，他能布局全國各大城市，盡占地產先機，也能在京城潛隱蟄伏數年，著力苦心經營超級大盤，看準時機再掀風云；別人不敢做或不能做的項目，他偏偏就做了，并且在內地和香港的資本市場上左右開弓，使冠城集團一下子遨游商海，如魚得水坐擁兩家上市公司，業務范圍涵蓋房地產、金融證券、機電制造、實業投資等多個領域，似乎冠城系橫空出世已是指日可待，這種時候，誰能想到，韓國龍在企業發展中所經歷過的酸甜苦辣各種滋味？
身材高大的韓國龍看了看自己左側的目標區域，定了定神，揮桿劃出一條弧線，被擊中的白球飛在空中，直奔目標而去，落地后竟像長了眼睛般緩緩向洞口滾去，進了！一桿進洞！球場四周，頓時響起長長的喝彩聲。
2004年初在廈門高爾夫球場的這一幕，對于喜愛高爾夫運動的韓國龍來說，是突如其來的運氣，似乎預兆著這是收獲的一年。而不久后的3月26日，他入主在香港上市的光大科技，正恰到好處地詮釋了這個預兆。
在十幾年的時間里，地產大亨韓國龍一直掌控著自己親手建立的冠城集團，跟其他同樣在國內房地產業縱橫馳騁的大腕們不同，韓國龍總是做別人不愿意接手或做不到的事。
然而韓國龍仍會對記者說，“當老板最辛苦！”這句話仿佛提醒我們，韓國龍與他的冠城集團背后有著鮮為人知的歷煉。
要做，就做大的
“只有業績上去了，我每年才能給股東合理的回報。”
建設用地約70公頃，建筑面積達到150萬平方米，總投資將超過70億元的太陽星城，可謂是京城東北三四環之間最后一個超級大盤，其受人關注程度在京城業界也是少有的，它的橫空出世令人驚呼，閩系地產大佬韓國龍又回來了！
10年前以開發冠城園而聞名的韓國龍，如今再度出手，單從太陽星城的規模來說，就相當于三個冠城園。“老板常告訴我們，要做就做統一規劃的大型社區，不片面追求容積率，要把環境營造好，把項目品牌塑造好。”冠城集團的高管之一林常青說。
韓國龍的賺錢理念很簡單，把房子蓋好，把環境建好，區域的價值提高了，房價也能提高，自己開發的利潤空間也會逐漸提高。
早在去年8月3日正式開盤前，就有京城業內人士預計，太陽星城項目開盤后，將會成為當年北京樓市最火熱的樓盤之一，其價格也將一路攀升。果不其然，開盤銷售的太陽星城F區一期很快即告售罄，而接下來于上半年開盤的F區二期和E區也行情看好。
在一片樓盤熱銷中，太陽星城的投資結構令人備感興趣。其開發商之一為太陽宮房地產開發有限公司，而其中韓國龍控股的冠城大通持有85％的股權，其余的由同為冠城集團旗下的其他公司所有。
這一切，其實是韓國龍入主福州大通后，對其實施產業重組、推動其戰略轉型的點睛之作。因為此前福州大通單一的、傳統的漆包線業務已經難以抵缷不斷加劇的市場競爭風險，更難以承受其作為冠城集團融資平臺的功能之重。
韓國龍如此煞費苦心地進行一系列資本運作，不惜把好的項目給上市公司運作，無疑是想迅速提高冠城大通的業績，給投資者更大的信心。事實上，僅太陽星城六區之一的金星園項目完成預計經營總收入達23.7億元，稅后利潤可達2.9億元，這項收益對冠城大通來說，簡直像一塊龐大的“蛋糕”。
“只有業績上去了，我每年才能給股東合理的回報。”韓國龍稱，他覺得對股東負責，是一家上市公司責無旁貸的事情。
從另一個角度，韓國龍也在為冠城集團的地產藍圖打造融資的聚寶盆，而且不僅僅是冠城大通，其在今年3月閃電收購光大科技又是一次精心策劃的資本運作。
故而有專家指出，在如今全國地產熱和政府宏觀調控后各個房地產企業資金趨緊的大背景下，韓國龍其實是為自己打造了兩個融資平臺。冠城集團除了香港、北京和福州之外，還在杭州、武漢、桂林等地開發了許多項目，因而龐大的融資需求也是在所難免，而光大科技將向他提供另一個融資通道。
不過入主光大科技后，韓國龍想重組光大科技，還得面對該公司運營欠佳的木材加工業務，僅這一塊，便有近2000名工人需要妥善安置，要花費不少安置資金。對于這種攤子，韓國龍甚為坦然，認為自己既然接手了這樣的公眾公司，就必須承擔相應的社會責任，“我就是個打工族，在為社會打工。”
承諾，有始有終
他堅守自己的承諾，不惜血本要完成這個改造工程。
在京城的房地產界，提到韓國龍就不能不提冠城園。作為京城最有影響的高檔社區的開發商之一，韓國龍和他的冠城集團廣受公眾矚目。但冠城園來之不易，其中傾注了韓國龍如此多的心血。
直到今天，提起冠城園項目，了解情況的冠城集團員工也許還會是一副稍帶了些無奈，又如釋重負的欣喜表情，無奈的是冠城園不得不折騰了“八年”，喜的是項目最終得到了豐厚的回報；他們佩服自己老板的膽略和眼光，卻又為公司曾經背負的沉重包袱抱不平。
從1993年開始，韓國龍注資1670萬美元，在京成立北京冠海房地產有限公司，受政府委托，他接手北京市馬甸的危舊房改造，也開始了自己傾力打造冠城園品牌的歷程，當時恐怕他自己也沒想到，這項目將歷時八年之久。
盡管有在福州、杭州的舊城改造的成功經驗，但由于采用“先安置，后銷售”的原則，公司先期投資于拆遷安置和市政設施的資金就高達10億元，這意味著要先安置好3000多戶居民和11家單位，才能開始建設商品房，而這項工作從1993年開始，花了四年的時間，他們所經歷的拆遷難度可想而知。
對于這種吃力不討好的事，韓國龍有自己的考慮，“這樣處理，更有利于拆遷戶的利益。”他解釋道。在投入數億元，建設回遷樓和外購安置房后，首批2000余戶居民住進了新的社區，這一舉動，給他和公司帶來了良好的聲譽。
由于先期投入大量資金，而要建的商品房卻一平米都沒開始賣，當時的冠海房地產資金鏈吃緊，處于“吞又吞不下，吐又吐不出”的尷尬局面中，這塊“大骨頭”如此難啃，韓國龍也坦然承認，當時他苦不堪言，寢食難安。
后來韓國龍才了解到，在他之前，也有多家房地產公司想接手這個改造項目，但都因市政條件差，拆遷難度大，被他們視為燙手山芋而放棄。
“我最終咬牙堅持下來了！”這句話真實地道出了韓國龍心中的酸甜苦辣，“這是我承諾了人家的事，應該有始有終。”為了諾言，他堅持承擔著自己的責任，坦然面對一切艱難和困苦。
能堅持下來，源于極端被動之下韓國龍作出了正確判斷，處理完拆遷安置后，他將冠城園的社區建設定位為高檔住宅區，而后來的事實證明了他的前瞻眼光獨到。
第一期商品房冠城南園正式開工建設后，由于整個小區規模龐大、規劃合理、建設精良，建成后很快就銷售一空。
事實上，冠城園如果定位在普通住宅，最多賣到每平米五六千塊錢，但冠城園當時賣到上萬元一平米，利潤空間自然要大得多，由此韓國龍成功收回了先前的巨額投入。
也許沒有冠城園的艱難，韓國龍完全可以利用北京房地產熱的機會高速發展，賺得更多利潤，但他卻堅守自己的承諾，不惜血本要完成這個改造工程，可想而知，為此他放棄了多少能立竿見影財源滾滾的開發項目。
韓國龍篤信佛教，一向認為善有善報，而在冠城園項目上，他最終修得正果。
有夢，才有未來
成功的企業家肩負的社會責任更大。
對比韓國龍在京城的兩大項目——冠城園開發時，是韓國龍自己的企業在做，等于是在花自己的錢；而到太陽星城項目，通過公眾的公司運作，有一部分是社會的資金在投入，用的是股東（冠城大通）的錢，從資金的籌措來看，韓國龍比當年改造馬甸舊城區時要順利得多，也輕松得多了，但責任也重得多。
他把“夢想、激情和創新”作為企業的理念灌輸給員工，“要想成功，我們離不開夢想、激情和創新這三個要素。”在今年冠城大通的年度經營計劃大會上，他提出了近期三大任務：實現房地產開發面積100萬平方米、漆包線年產量達到10萬噸、公司凈資產規模達到10億元。
今年49歲的韓國龍早年間移居香港，之后只身下南洋闖蕩世界，其經歷也頗具傳奇色彩，他遇到了一個令他終生受益的人——印尼華裔巨商林紹良，從林紹良身上韓國龍用心學習做人與經商之道，“做生意可以沒有錢但是不能沒有朋友，”韓國龍回憶當年林紹良對他的教誨，仍覺得歷歷在目。
而作為韓國龍的堂弟，太陽星城總經理韓國建這樣描述自己的兄長：“他從來不做傷和氣的事，從來也沒為做生意跟人吵過架紅過臉……”如今看來，韓國龍這種為人處事的樸實風格，無疑也為其成功奠定了基石。
“他對企業和社會，都付出了非常多，從這點看，冠城集團一定能做大，因為韓總的度量夠大。”一位跟隨韓國龍多年的高管對企業的前景毫不懷疑。
韓國龍能容人，這在冠城集團里人人皆知。在冠城集團的中高層，甚至有人為這點而撓頭，原因是韓國龍從不肯輕易辭退員工，他常常這么要求管理層：“企業發展了，你們要把老員工都用起來，盡力提高他們的積極性。”又比如，太陽星城項目的員工僅是當時開發冠城園的一半，但建設規模卻是冠城園的三倍，由此可見一斑。
在韓國龍的概念里，用人也好，做企業也好，賺取財富是為了更好地實現財富的真正價值，“這是個如何回報和服務社會的問題”。事實上他也是這樣做的，十幾年來，他已經陸續向社會公益事業捐款數千萬元。
但他認為自己為社會做的還不夠。“剛開始做企業時，都想多賺錢，做一個經濟人；但做著做著，我就感覺到，要做一個社會人，對社會有責任，對員工有責任，對企業有責任，對股東有責任。”要勇于承擔起這些責任，也許就是這位閩系地產大亨的夢想所在。
冠城集團簡介
冠城集團創建于1994年，是一家在香港注冊，匯集香港、東南亞的資金、技術、人才，主要面向中國內地、香港地區投資的跨國企業集團。
目前集團在中國內地擁有30多家參控股公司，在北京、福州、杭州、武漢分別設有地區管理總部。其中主要下屬企業有：冠城大通股份有限公司（600067）（上市公司）、光大科技(0256.HK)（香港上市公司）、福州盈榕投資有限公司、福建中興投資有限公司、北京太陽宮房地產開發有限公司、北京京冠房地產開發有限公司、杭州元華商城建設發展有限公司、北京冠海房地產開發有限公司等，集團業務涵蓋了房地產、金融證券、機電制造、實業投資、高科技研發及生產等多個行業。
韓國龍鏈接
職位：冠城集團董事長、總裁
履歷：生于1955年，福建福清人。早年在印尼三林集團任職，后到香港從事房地產經營并掘得“第一桶金”。從上世紀90年代初開始，陸續在福州、杭州等地進行投資，出手3670萬美元收購杭州市政府原辦公地并進行綜合開發。1993年韓國龍來到北京發展，“冠城園”是其在北京開發的第一個項目。1994年，創辦香港冠城集團。2000年11月，冠城集團通過旗下福州盈榕投資有限公司借殼上市，正式入主福州大通（600067）。2004年3月，出手控股在港上市的光大科技(0256.HK)。
政治地位：韓國龍是第九屆北京市政協委員。
財富：韓國龍及其家族擁有財富18億元。
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