商業(yè)觀察
特別企劃
地產(chǎn)的長線玩法
肖鴻揚(yáng) 日期：
2004-11-01
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“我們搞房地產(chǎn)的，一定會(huì)有自己的感性認(rèn)識(shí)，如果看到一塊好地，就有一種沖動(dòng)、有創(chuàng)造激情，就像找對象初見心儀的異性一樣。”
當(dāng)別人還在前赴后繼地?fù)湎蛲顿Y建摩爾，蓋商貿(mào)城時(shí)，他將投資２個(gè)億開發(fā)一個(gè)工業(yè)園區(qū)。
中午時(shí)分，在港中旅大廈9樓的北京廣華軒房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的前臺(tái)區(qū)域，總經(jīng)理劉堯先生西裝筆挺地任憑攝影師擺布，在燈光包圍中，他面部表情略有些緊張僵硬，似乎怎么都找不到鏡頭前的感覺。旁邊的一個(gè)小會(huì)議室里，四五個(gè)職員正興致盎然地玩著撲克牌，輕松自在的笑聲細(xì)語不斷，樂呵得全然沒注意他們的老板正按攝影師的要求生硬地?cái)[著各種POSE。
劉堯確實(shí)不習(xí)慣面對這樣的場面，一如他慣常的低調(diào)風(fēng)格。
不過，由他一手締造的幾幢美麗得有些張揚(yáng)的大樓可不愿意低調(diào)，它們趾高氣揚(yáng)地聳立在京城的東北三環(huán)邊上。
劉堯和他的廣華軒正是籍此UHN國際村項(xiàng)目的成功一炮躥紅，第一期開盤后不到5個(gè)月就售出60%，到了今年，第二期尚未入住，就索性進(jìn)入了清盤階段。而此前劉堯和他的廣華軒在業(yè)內(nèi)只能算是默默無名。
UHN審批之險(xiǎn)
正值四十不惑之年的劉堯喜歡一身休閑裝打扮，由于經(jīng)常運(yùn)動(dòng)，身板看起來非常壯實(shí)。采訪前當(dāng)記者禮節(jié)性地說“耽誤您時(shí)間了”之類的客套話時(shí)，他擺擺夾著中華牌香煙的左手，隨和地應(yīng)道，沒事兒，你們今天要不來我就打球去了！
劉堯一臉輕松的表情，顯出他的游刃有余。在他的操控下，廣華軒——這家成立已近八年的房地產(chǎn)公司，從1000萬注冊資本，到現(xiàn)在的總資產(chǎn)近十億，從原來創(chuàng)業(yè)的“七八條槍”（劉堯語）到現(xiàn)在的四五十人，在京城開發(fā)了多個(gè)成功的住宅項(xiàng)目，保持著高速的增長。
而最具代表性的，也是劉堯自己最為得意之作，便是特立獨(dú)行的UHN國際村。
之所以說它特立獨(dú)行，是因?yàn)槠湓O(shè)計(jì)上富有未來感極強(qiáng)的先鋒外表與橋式造型，建筑風(fēng)格具有相當(dāng)前衛(wèi)的雕塑感。
據(jù)稱，當(dāng)初該設(shè)計(jì)方案從十幾套方案中脫穎而出時(shí)，讓不少參與審批項(xiàng)目的專家大跌眼鏡，他們覺得整個(gè)設(shè)計(jì)看上去像塔樓又不是塔樓，像板樓又不是板樓，于是傳出了“非驢非馬”之說，最后審批通過后，規(guī)劃部門對該方案的評價(jià)凝煉為三個(gè)字——“真敢想”！
一般的住宅項(xiàng)目，規(guī)劃部門的專家論證大都一次完成。但對UHN國際村，專家們卻反復(fù)論證了好幾次，“規(guī)劃論證審批基本上花了三四個(gè)月，還好我們有思想準(zhǔn)備，作為一個(gè)創(chuàng)新項(xiàng)目來說，前期的工作肯定比普通項(xiàng)目要長。”劉堯還說，其實(shí)他當(dāng)時(shí)也擔(dān)心規(guī)委審批通不過。
癥結(jié)所在，其實(shí)在于這個(gè)設(shè)計(jì)方案給現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)出了個(gè)難題，原來北京市包括國內(nèi)很多建筑，大多數(shù)規(guī)劃審批人員都是按照一些固定的概念和標(biāo)準(zhǔn)去進(jìn)行規(guī)劃審批，但其實(shí)限制了很多有特色的建筑的產(chǎn)生。
其中最典型的矛盾點(diǎn)便是關(guān)于樓間距的討論。根據(jù)規(guī)定，板樓的間距比為1：1.6，塔樓則為1：1.2，但問題是，UHN樓宇布局呈不規(guī)則狀，闊者達(dá)1：1.8，窄處則不足1：1.6，如果照套板樓規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，無疑審批是通不過的。
情急之下，劉堯向市規(guī)委提出一個(gè)觀點(diǎn)，認(rèn)為樓間距標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)立，是為了解決日照的問題，而如果能有一個(gè)科學(xué)的手段能夠解決日照問題的話，規(guī)委就沒有必要用僵化的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行審批。
之后，他委托清華大學(xué)用計(jì)算機(jī)模擬來測算建筑日照問題，就是日照分析。通過日照分析來進(jìn)行了設(shè)計(jì)調(diào)整，以達(dá)到符合日照的要求，但是樓間距不一定滿足1：1.6的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，“最后我們通過科學(xué)分析，說服了規(guī)委的領(lǐng)導(dǎo)，順利通過審批。”劉堯回憶了UHN項(xiàng)目前期運(yùn)作中最令他撓頭的這件事。難以想象，假若當(dāng)初審批未能通過，設(shè)計(jì)方案胎死腹中的話，如今的UHN國際村會(huì)是什么樣的造型與布局？
改變命運(yùn)軌跡
2004年2月，由于UHN國際村的創(chuàng)新獲得業(yè)界的一致認(rèn)同，加之市場銷售的巨大成功，劉堯被某媒體評為京城十三新銳之一。不過出乎人們意料的是，出生于上世紀(jì)60年代的他卻自認(rèn)保守，為什么？
“其實(shí)就是做人的風(fēng)格，不是特別張揚(yáng)，做人要低調(diào)些，”劉堯說。的確，從網(wǎng)絡(luò)上能搜索到的關(guān)于劉堯的報(bào)道資料相當(dāng)少這一點(diǎn)，也能多少反映他真的是個(gè)不愿意浮出水面的房地產(chǎn)商人吧。
個(gè)中緣由，從劉堯的成長經(jīng)歷以及成人后的職業(yè)生涯可以看出些微端倪——1964年他出生在湖南邵陽鄉(xiāng)下，整個(gè)童年正好在文革的10年里度過。由于出身地主家庭，其父親、叔叔及堂叔們時(shí)常被戴上白紙糊的高帽，胸前掛著“我是地主，我是地富反壞右”的牌子，敲著銅鑼，被人押著游行。“很壓抑，我小時(shí)候過得很壓抑，”幼年時(shí)的生活烙印給劉堯記憶甚為深刻，也歷煉了他隱忍而不事張揚(yáng)的個(gè)性特點(diǎn)。
及至工作之后，先是當(dāng)教師，后入機(jī)關(guān)的人生歷程里，周圍環(huán)境對劉堯的這種個(gè)性影響進(jìn)一步加深，“當(dāng)時(shí)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常對我們說，你要夾著尾巴做人。就是說你不要太露頭，不要太拔尖。”回憶當(dāng)中，劉堯也感慨著自己從這種氣氛與環(huán)境中走過來的人生。
盡管處事低調(diào)，但這并不防礙劉堯性格里存有與生具來的想要改變自己命運(yùn)的激情，應(yīng)該說，這是一種改善自我生存環(huán)境的本能。
正如他通過考大學(xué)，跳出龍門，改變了自己的命運(yùn)軌跡；又如之后在能源部機(jī)關(guān)工作時(shí)，為了決定留在機(jī)關(guān)還是到企業(yè)里去，他竟拋起了硬幣來進(jìn)行選擇；再如最后從國家機(jī)關(guān)的安穩(wěn)環(huán)境中，他決然下海創(chuàng)業(yè)。
假若不經(jīng)歷過這些，像廣華軒這樣的房地產(chǎn)公司，是不可能在劉堯手里一手創(chuàng)建起來的，而像UHN國際村這種具有城市雕塑意味的建筑群，又怎能出自這個(gè)當(dāng)年從鄉(xiāng)下出來的苦孩子之手？
“我們搞房地產(chǎn)的，一定會(huì)有自己的感性認(rèn)識(shí)，如果看到一塊好地，就有一種沖動(dòng)、有創(chuàng)造激情，就像找對象初見心儀的異性一樣。”劉堯稱當(dāng)初他去看UHN國際村所在的那塊地時(shí)，便覺得自己腦子里有股激情澎湃般的沖動(dòng)，而最后做出來之后，銷售效果超乎他的想象，從已售罄的第一、二期到即將推出的第三期，市場反應(yīng)熱烈，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)初設(shè)想。
圖謀工業(yè)地產(chǎn)
盡管劉堯做人低調(diào)，但在項(xiàng)目運(yùn)作上決不保守。早在憑籍UHN國際村成功地在京城迅速崛起之前，他已經(jīng)在開始考慮新的下一步計(jì)劃了，這一次他看中的卻是在京城鮮有人涉入的工業(yè)地產(chǎn)。
與商業(yè)地產(chǎn)近兩年在京城熱火朝天不同，工業(yè)地產(chǎn)在北京還是一種新的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，據(jù)了解，這方面深圳走在全國的最前列，劉堯?yàn)榇藢ｉT到南方考察，除了深圳還去了江蘇、浙江等地。當(dāng)別人還在前赴后繼地?fù)湎蛲顿Y建摩爾，蓋商貿(mào)城時(shí)，劉堯悄悄地在順義開始了廣華軒在工業(yè)地產(chǎn)上的前期準(zhǔn)備——按計(jì)劃，他將投資２個(gè)億開發(fā)一個(gè)工業(yè)園區(qū)，合作方是對開發(fā)工業(yè)園有豐富經(jīng)驗(yàn)的新加坡裕廊集團(tuán)，據(jù)劉堯的話說，這將是工業(yè)地產(chǎn)的開山之作。
劉堯認(rèn)為工業(yè)地產(chǎn)的商機(jī)其實(shí)跟商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)相似。在未來的北京房地產(chǎn)消費(fèi)市場，工業(yè)廠房的消費(fèi)將占據(jù)很大的比重。如果制造企業(yè)要到北京設(shè)廠，大都將到郊縣買地建廠房，如此一來投資會(huì)非常大；此外，工廠的管理和后勤服務(wù)也會(huì)牽涉很大的精力與財(cái)力。假如房地產(chǎn)商能把工廠統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理起來，那將解決企業(yè)很多實(shí)際問題，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，其中的商機(jī)也是前景無限的。
不過，在京城實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)公司比比皆是，對各種投資機(jī)會(huì)向來都當(dāng)仁不讓，行動(dòng)迅速，何以這回它們對工業(yè)地產(chǎn)的商機(jī)無動(dòng)于衷？而會(huì)讓廣華軒這家原先毫不知名的公司拔得頭籌？
劉堯沉吟片刻，回答說：“應(yīng)該說這種投資的回報(bào)率是比較低的，它是一個(gè)長線產(chǎn)品。”在劉堯腦中的公司發(fā)展藍(lán)圖里，并非把公司做得越大越好，但要盡力使每一個(gè)項(xiàng)目都能夠成功，長期下去，公司生存能力就自然而然提高了。可以借鑒的例子，是歐美很多的家族企業(yè)并不是說年產(chǎn)值多少多少億，但是它生命力特別強(qiáng)，經(jīng)營了十幾年、上百年。
跟員工有什么不可以
要造就具有生命力的百年企業(yè)，就要有高效率的經(jīng)營運(yùn)作能力，劉堯認(rèn)為公司管理和制度只有注重了人本關(guān)系，考慮到員工的需求，才能有更高的工作效率。于是，便有了在本文伊始，公司職員在中午打牌的那一幕。
“工作為了生活，生活為了愉快。這個(gè)也是公司的文化，如果大家都成了工作的奴隸，我們就失去了工作的目的了！”他覺得員工需要有一個(gè)寬松的氛圍和環(huán)境，打牌既然可以活躍氣氛，調(diào)節(jié)工作情緒，那有什么不可以？只要不在上班時(shí)間打就行了。
“在廣華軒沒有打工者。廣華軒事業(yè)是廣華軒的，更是廣華軒的每一個(gè)員工的。”這也是劉堯時(shí)常喜歡對外炫耀的地方，在廣華軒的內(nèi)部管理方面，他隨手舉出的例子不勝枚舉，甚至有員工給他寫EMAIL，只是為了建議在公司會(huì)議上應(yīng)該禁煙，“我們幾個(gè)高管都抽煙，但員工提了意見，我們就要接受。”劉堯說，“對于一個(gè)企業(yè)組織的員工來說，只有尊重他的勞動(dòng)、人格和意見，他才可能真心實(shí)意為企業(yè)出力。”劉堯認(rèn)為自己和其他老板不同的是，幾乎每天都和員工“泡”在一起，一塊干活一塊吃飯，該說的說，該罵的罵，該玩時(shí)玩，甚至加入他們一起打牌下棋……
在看似寬寬松松的背后，其實(shí)廣華軒有一個(gè)比較完善的管理架構(gòu)，公司高管一正五副的核心團(tuán)隊(duì)，大都是當(dāng)年創(chuàng)業(yè)時(shí)就在一起的伙伴，副職分管行政、人事、財(cái)務(wù)、技術(shù)和市場，而劉堯自己全面負(fù)責(zé)，無需管理具體事務(wù)，他得意于自己“日常工作很少”，“我就簽合同，只要合同定下來，什么技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，付款方式，價(jià)格總額，售后服務(wù)之類的，都有相關(guān)的制度，大家執(zhí)行就行了。”
在廣華軒這樣一個(gè)規(guī)模一般的企業(yè)，每個(gè)員工加入后都有個(gè)人的職業(yè)生涯計(jì)劃，據(jù)稱，最普通的員工每年也有2000元以上的培訓(xùn)費(fèi)，既有公司統(tǒng)一的內(nèi)部培訓(xùn)，也有相應(yīng)的一些外部機(jī)構(gòu)進(jìn)修等等。
盡管自己是公司的創(chuàng)始人之一，但劉堯還是習(xí)慣把自己定位為一個(gè)從業(yè)十幾年的房地產(chǎn)業(yè)職業(yè)經(jīng)理人，回溯他的職業(yè)生涯，他是從一個(gè)部門經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理到副總，到總經(jīng)理，然后一直作為負(fù)責(zé)人，公司的管理者，是一步步過來的。“作為企業(yè)管理者，只要心態(tài)平和，踏踏實(shí)實(shí)做好每一個(gè)項(xiàng)目，企業(yè)將來的路才會(huì)越走越順。”
劉堯私人調(diào)查
個(gè)人最擔(dān)心的事：身體。因?yàn)?997、1998年起步時(shí)累得灰頭土臉的，損耗不少，肝臟、頸椎都落下毛病。
圈里最欣賞的人：從思想性來說，馮侖算一個(gè)，王石的見解也有他的道理。
今年思考得最多的事：就是如何尋找新項(xiàng)目。
今年最滿意的事：UHN國際村的銷售。
今年個(gè)人最大的變化：沒有。
平時(shí)最喜歡的運(yùn)動(dòng)：高爾夫。求勝的欲望無止境。單獨(dú)游泳我就堅(jiān)持不了。
最喜歡穿什么品牌：T恤襯穿得最多的就是BOSS，PORTS。正裝常穿的是皮爾·卡丹、卡迪亞。
最喜歡吃的菜：湘菜。
最喜歡開什么車：用的是奧迪。雖然有一輛奔馳350，但終究是機(jī)關(guān)出來的人，活動(dòng)圈子多，范圍大，還是注意點(diǎn)好。
最喜歡的外國城市：法國的戛納。紐約、巴黎的一些建筑不錯(cuò)。日本的建筑我覺得太亂，太擁塞了。
今年受啟發(fā)比較大的書：今年又重溫了《水滸傳》。覺得還是受啟發(fā)不少。宋江論智慧比不上吳用、論武藝比不上手下兄弟，卻能把這些人團(tuán)結(jié)在一起，這也是一種能力。
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