商業觀察
特別企劃
曾勁：盯住中間段客戶
文·海天 日期：
2004-07-02
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一個還沒上馬的項目，他已盤算了4年——如此精打細算所謂哪般？
北辰置地的總經理曾勁曾說自己較同齡者沉穩，但這一舉動卻看起來不那么沉得住氣——其操盤的北辰綠色家園第三期剛剛開盤，他已經召集人馬幾次討論第五期的設計問題了。而對這第五期的成本收益，早在3年前，北京申奧剛剛成功之際、媒體村項目也并沒有收入囊中之時，他就開始一遍遍地核算了。
這是2004年上半年，這一年被定為“北京奧運啟動年”，大多數奧運場館都將在這年動工新建或改建，北辰綠色家園的第五期早已被政府指定用作2008年奧運會10000名世界各國媒體記者居住的“媒體村”。
曾勁的“戰戰兢兢”不無來由。“不得不重視，亞特蘭大奧運會的敗筆，悉尼奧運會的成功，都與媒體的口徑關系重大，因此，媒體村必須高標準滿足各國記者的各種需要。”
亞奧淵緣
一提起北辰集團的成立曾勁就說“話可遠了”，但這個號稱亞奧地區最大地主的核心競爭力之一——依托亞運，又繞不開這個“猴變人”的話題。
第十一屆北京亞運會舉辦過后，留下來的集中于如今亞運村一帶的亞運場館面臨如何經營、由誰經營的問題。當時中國處于計劃經濟向市場經濟過渡的時期，當時北京市政府在全市抽調各路人馬，在第十一屆亞運會工程總指揮部的基礎上成立，“時間是1990年8月8號”，大學一畢業就進入北辰集團的曾勁流利地說出這個日期。
93年申辦2000年奧運會，當時北辰集團作為企業代表參與了申辦但無功而返。此后，北辰繼續為申辦2008年奧運會提供支持，包括申奧前半個月，代表團的集中演練就在與莫斯科實地會場格局相近的北辰所屬的國際會議中心進行。
2001年7月13日，當全國人慶祝申辦成功時，曾勁知道北辰更應該慶祝,一切皆因北辰與奧運解不開的緣分：北辰所在的亞運村和奧運公園僅一路之隔——整個亞運村就是未來奧運公園的基礎和依托。在他看來，即便在日后的奧運項目中分不到一杯羹，但也有利于亞運村的進一步發展，就北辰在亞奧地區的大型地產項目和大量土地儲備而言，迅速升值勢不可擋，更何況北辰與亞運的淵源、申奧中做的努力。
好吃但要好好吃的饃
1997年，北辰集團包裹90%的優良資產打造了在港上市的公司，2001年成立的北辰置地是上市公司全額控股的分公司，主要負責承建上市公司的重大項目，這意味著，北辰置地一方面承擔著上市公司業績目標的主要任務，另一方面，上市公司又會為它提供雄厚的資金支持。這使得北辰置地擁有政府放心的資金實力完成媒體村的建設目標和規格。
操盤這個五環外的項目曾勁認為的確很有信心——盯住的是金字塔的中間段客戶，同樣作為92年北京市城市總體規劃“北苑集團”（當年北京十大邊緣集團中，中軸北邊就是北苑集團，由現在的北苑家園和北辰綠色家園組成。北辰因此獲得250公頃土地。）的北苑家園，經過北京地產的幾番價格上揚，現在才賣到5000元左右，而這個價格僅僅是綠色家園一期的開盤價。曾勁回憶起1998年，北辰綠色家園的定位是“環保、健康、生態、健身”，依托亞運村以及亞運村公園規劃，包括亞北規劃中的森林綠化帶。今天看來這一切走對了，正與“綠色奧運、人文奧運、科技奧運”的主題體一致。
目前北辰綠色家園已建面積近百萬平方米，待建面積與已建面積持平，這對于10000位記者所需的40萬平方米來說，不成其為問題。成問題的是媒體村被賦予更多商業運作之外的意義和責任，相連就有更多的要求。
項目規劃程序都要相應變化——原來商品房開發規劃中，只需從市場消費需求出發研究產品定位，對于媒體村而言，既要滿足市場對商品住宅的需求，又要滿足奧運會的需求。對格局、空間感、設計手法上都是挑戰。
同樣的難題也來自戶內格局設計。比如記者密集居住，宿舍式的大小和格局將來如何適應金字塔中間人群的需求，衛生間要求每兩位記者擁有一個，變身回商品房又哪需要這么多衛生間？曾勁覺得一步走錯滿盤皆輸。
現在曾勁腦子里有很多想法：像韓國舉辦亞運會和世界大學生運動會那樣，將運動員村預售出去，交房定在運動會后；如何使設計更具靈活性，奧運結束后能把其改造成兩到三居室部分，衛生間可以合二為一大衛生間------曾勁把這些看成操盤成功與否的關鍵點。
“說到底還是個成本收益問題——由于奧運所帶來的額外投入和將來所得獲得的增值收入是否能成正比。”
這一點曾勁說他“很有自信”，縱觀大多數曾舉辦奧運的城市奧運會的遺產最終在綜合收益上都表現不錯。曾勁注意到悉尼奧運會的成功效應——與一般奧運之后的經濟回落不同，悉尼迎來的是房地產業的空前火爆，時值今日房地產價格仍在攀升。2000年之前，悉尼還是個南半球的城市，后來變成了一個世界性的旅游城市，并有大量移民看好其居住環境而涌入。中國對2008年奧運早已運籌帷幄——提升北京國際都市形象，并在據此衍生出的經濟效益中分一杯羹。曾勁帶領的北辰置地就是摩拳擦掌的一個。而北辰置地的媒體村還有另一個優勢——2006年后政府可能會限制新開發項目，2007、2008年時市場上可供選擇的項目就不會像現在這么多，如果做好了，就具有相當的吸引力。
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曾勁
北辰置地公司總經理，高級工程師。
1992年畢業于南京東南大學，獲工學學士，同年進入北辰集團；
1999年畢業于清華大學經濟管理學院，獲工商管理碩士；
獲得中國注冊房地產估價師、美國國際商業房地產投資師協會（CCIM）會員、英國特許公認會計師公會（ACCA）財務資格認證。
北辰實業股份：
北京北辰實業股份有限公司是由北京北辰實業集團公司獨家發起設立，于一九九七年四月二日成立的股份有限公司。公司于中華人民共和國(中國)北京注冊，于一九九七年五月發行H股并在香港聯合交易所有限公司掛牌上市。于一九九八年七月公司經國家有關部門批準轉制成為中外合資股份有限公司。
公司的業務主要為在中國北京從事投資物業及發展物業。投資物業主要集中于配套齊全的亞運村商住社區，包括五洲酒店、匯園國際公寓、匯園公寓、匯賓寫字樓、匯欣寫字樓、國際會議中心、北辰購物中心及康樂設施等。發展物業則以亞運村周邊地區為主，重點開發具綜合配套能力的居住小區。 主要項目有北辰綠色家園、世紀村小區、匯欣公寓、加利大廈等。此外，公司還擁有待日后發展的大量土地儲備。
北辰置地
為北辰實業股份下屬的分公司，成立于2001年3月，全面承擔北辰實業所屬房地產開發經營等發展物業的各項工作任務，是北辰實業的重要支柱產業之一。北辰置地已開發完成5A級智能化匯欣寫字樓和匯欣公寓，在建和待建項目有北辰綠色家園和北辰大廈等。北辰置地擁有北辰實業雄厚的資金支持和卓越的房地產開發能力，以此不斷創造良好的經濟效益，增強企業實力，為首都的房地產開發和經濟建設做出自己的努力。
“北辰綠色家園”所獲獎項
北京2001第二屆“理想家園”精品樓盤評選的“特別大獎”和“最佳入住樓盤獎”。
“北京2001年度創新樓盤”——《北京晚報》明星樓盤評選。
“2001年度京城明星樓盤五十強”稱號——《北京青年報》明星樓盤評選。
1999年被評為“北京市群體結構長城杯”
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