繼史上最嚴厲的樓市新政“國十條”之后，近日，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部發出《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》，通知出臺五項措施，樓市又迎來第二輪調控。

　　與“國十條”不同的是，此次“新國五條”的出臺并沒有引起市場的恐慌，也沒有出現地產股集體跳水。與之相反，在新政公布第二天，地產股一路走強，指數上漲4.31%，房地產開發經營板塊當日凈流入資金達12億元。

　　“新國五條”出臺后，其中暫停第三套及以上住房貸款、提高首付款比例至30%及以上、限制購房套數以及調整契稅等條款，一直被外界認為比前一輪出臺的“國十條”更為嚴厲。而緊隨其后，深圳和上海又分別公布了“限購令”和“滬十二條”等調控細則，更加充分表明了有關部門對房價過快上漲的打壓決心。

　　然而，一直被股市看作是負面影響的樓市新政，為何卻出現了市場的強勁反彈與觀望資金回補？是此前市場預期偏低，已將負面影響釋放完畢？還是屢屢打壓下市場對政策調控形成免疫？

　　有關專家認為，“新國五條”的實行，無論從細則到執行，都比前一輪樓市新政具體有效，但從近年有關樓市政策都淪為“空調”甚至出現“越調越漲”的現象來看，樓市與政策的博弈仍將繼續。

　　恐無長期效應

　　從“新國五條”的內容來看，無論是提高二套房貸利率、提高第一套房首付比例還是停止發放第三套放貸、限制居民家庭購房數量的政策，都是從信貸和行政控制方面抑制購房者需求的政策。

　　“新政是在第一輪樓市調控效果不大的基礎上，在具體操作細節方面，落實原有政策中的細節，主要圍繞貸款和限購兩個內容。”中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海對《英才》記者表示。

　　雖然曹建海認為“新國五條”是“國十條”的更進一步落實，但是新政的目的一方面是提高首付比例，在房地產泡沫越來越大的時候避免銀行業的信貸危機；另一方面，由于新政停止第三套放貸與限購都是暫時性的，并且對持有的存量房的統計上沒有把握，所以對樓市的抑制作用效果不大。

　　“樓市二次調控對成交量的打壓會起到兩三個月的作用，但對房價難以起到明確的抑制。”曹建海表示。第二輪樓市調控難以成為房地產市場的“敗火”良藥，在這點上，各方的看法似乎不謀而合。

　　“新政是短期內有效的政策，并不會對房地產市場的長期走勢產生實質性的影響。而其對商品房預售門檻的提高，我認為這反而會使得短期內商品房的供應減少，加劇住房供求緊張的態勢。”

　　東北證券金融與產業研究所策略部經理馮志遠認為，契稅優惠范圍的縮小作為政府調控房價的一個措施確實有必要，但效果卻未必會明顯，因為契稅并不是影響房價的核心因素。

　　而針對外界評論，“在‘新國五條’中，提高一套房購房的首付比例，卻沒有在已有多套住房的投機者的保有環節進行限制，反而會抑制了樓市的剛性需求，保護了既得利益者。”馮志遠表示，對房價下跌與否的判斷是影響剛性需求的本質，新政不會直接影響剛性需求。其目的是讓投機者無法貸款，減少了投資需求的杠桿，但從本質上也是平抑房價的一種方式。

　　超預期的影響

　　不能否認，在第一輪樓市調控“國十條”實行后，房價的“假摔”和8月的上漲勢頭，都表現出新政調控再次從與樓市的博弈中敗下陣來，地產商在每一輪嚴酷的調控中似乎都迎來又一個春天。

　　“一直以來，龐大的貨幣發行、失衡的分配體制、狹窄的投資渠道以及人多地少的基本國情造成了國內房地產市場的龐大需求。”曹建海認為，因為中國寬松的貨幣政策本身就是一個高通脹政策，高通脹政策會造成市場對于通貨膨脹的預期，這種預期又由于投資渠道狹窄而將流動性都投放到房地產市場進行理財。

　　“當剛性需求變成了一種人們投資理財的需求時，這也就成了房價居高不下，政策屢打不跌的原因了。”更為嚴重的是，這種壓制一旦有所松動，則更容易使得房價強烈反彈。

　　對此，馮志遠有相同看法。“新政可以抑制房地產投資需求，卻無法抑制流動性源頭的產生，也無法抑制市場對抗通貨膨脹的心態。”

　　“新國五條”的出臺，之所以對市場并未造成太多的影響，馮志遠認為原因是由于經過多年的調控，房價越調越高，市場對房地產調控政策產生了免疫能力。更重要的是，這也是政府在2008年底及去年初對市場注入流動性，大力激活房地產市場的后遺癥。在低利率、流動性充裕以及通貨膨脹預期的大背景下，潛在購房需求依然較為旺盛。

　　馮志遠表示，新政有保有壓的實施力度雖然不會對房地產市場產生過大的負面影響，但目前房地產市場與政策反復博弈的局面也更為令人擔心，如果房價繼續上漲，政府處于被動而出臺更加嚴厲的調控政策，從而可能會對資本市場短期內造成超預期的影響。

　　以稅控價？

　　從第一套與第二套樓市政策來看，新政都是在住房的交易環節上有所限制，但現在來看，出臺一套總攬全局涵蓋了住房從保有到交易的全部環節的政策在市場上的呼聲更高。

在“鞏固樓市調控成果”新政出臺的第二天，財政部和國稅總局首度談及房產稅改革思路，稱在當前經濟發展和市場環境下，有必要恢復對個人所有住房恢復征收房產稅。

　　房產稅的開征，早在今年第一輪樓市調控就有消息傳來，并且流傳了多個試點地區的方案版本。然而，兩輪樓市調控已過，房產稅何時開征依然沒有明確的時間表。

　　“如果沒有房產稅的實施，一二套樓市新政不可能達到明顯目的，對于理財投資型炒房現象不能遏制，新政只會對成交量有短期的影響，對房價并沒有壓制。這也是政策效果弱化的原因。”曹建海認為樓市還需要進一步調控。

　　而在近期地區的調控政策中，上海市的調控細則中明確了“上海市列入房產稅試點城市，將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作。”顯然，房產稅的征收已勢在必行。

　　“出臺房產稅或物業稅是大勢所趨，但是短時間一兩年之內還不具備出臺房產稅的條件”，馮志遠認為。

　　在房產稅前，市場也一直在探討物業稅的問題，既然購房人已經一次性繳納了70年的土地出讓金，如果把這部分民眾已經繳納的土地出讓金轉化到物業稅中，就會出現重復征稅。

　　因此，有關部門的征收方法很可能是一種符合本土國情的“類物業稅”的房產稅。征收方法，如果是基于房價持續上漲的原因，可能會稅率較高，如果是作為土地財政逐步退出后增加稅收的一種方式，就會定的較為合理。