商業觀察
特別企劃
毛大慶：并不存在奧運地產
李 刀 日期：
2004-09-01
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晚上9點多，雅典奧運會，中國女排姑娘力拼古巴隊。電視機前，國人看得熱血沸騰。毛大慶沒有看直播，他當時正在工地和家之間，更具體說，是在一輛中速行駛的車上用手機接受采訪。
他嗓子發干，聲音有些沙啞，但這阻止不了他一次次將對話推向高潮。毛大慶永遠屬于語出驚人那一類：“有人認為我們在淘奧運金，做奧運地產，其實，并不存在奧運地產這一模式。”
重中之重
和看奧運直播的觀眾一樣，毛大慶也熱血沸騰，不過那是在3個多月前。
4月26日，釣魚臺國賓館內，新加坡嘉德置地集團宣布：旗下全資子公司凱德置地（中國）正式進入北京市場。此前，嘉德在華總投資占總資產的7%，毛利率為30%。據新加坡《聯合早報》報道，北京項目本身可獲利10億元。由此，嘉德決定加速在華業務，并將北京提到與上海同等地位。
此前，嘉德在華投資重心是上海占80%。它在上海的基本操作模式是：由買地開始的獨立開發。1999年進入北京以來，開始主要是收購不良資產。隨著在中國業務的擴大，北京投資環境的優化、成熟，北京逐漸成為投資的重點。
“這是中國和北京的發展給了企業一個機遇，我們一定把握機會。”
現在機會就在眼前。上元是凱德置地（中國）在北京的第一個住宅項目，屬奧運版塊，總投資規模估計20億元。通過這個項目，凱德置地首次在中國引入了以房地產金融為主要業務的嘉德資產管理公司。
“上元并不是真正沖著奧運會去的，奧運會是個短暫的行為。我們選地很慎重，在北京東部、北部一直在選地，北辰集團希望把這塊地品質提得更高，所以一拍即合。不用回避，在當代奧運史上，北京是發展中國家的首都，奧運會給整個城市帶來巨大的潛在變化，生活品質隨之提高，城市吸引力增強。2008之后，這種吸引力變化才能顯示出來。”
毛大慶激動起來：“我不認為有奧運地產這種地產形態，關鍵是品質！我們不是利用奧運來賣房子，而是希望為奧運環境做貢獻，希望我們的項目做好之后，不僅是我們借別人的景，也可讓別人借我們的景。”
如何做出獨到之處？上元毗鄰奧運村、森林公園，其中已有北辰、萬科項目，投資環境成熟。新加坡發展商的獨特視角在這時起到了關鍵作用：出于對環境的重視，圍繞中央觀景園林，將小區分為A、B、C三區。A區地勢起伏多變，地形方正，所以做了高低錯落相間LOFT類低層低密度住宅，B區結合小戶型LIVE/WORK APARTMENT塔式住宅，做公建、辦公，C區則做高層高檔景觀住宅、板樓。
靠什么帶動周圍產品品質？毛大慶很得意C區。它占整個項目的三分之二，被稱為奧運會場地的“山墻”，今后大多奧運會景觀拍攝都會拍到這個項目。“這個是周邊其它項目都無法比擬的。”而把利用地形發揮得淋漓盡致的則是坡HOUSE。這片低密度、6萬平米坡地小村深具田園之悠然。
最后是人才
公司會議室穿褐色皮夾克的毛大慶躊躇滿志。他的身后，是毛澤東體的《滿江紅》，“三十功名塵與土，八千里路云和月”，鐵畫銀鉤，入木三分。
那是1999年的事。現在，走進毛大慶的辦公室，滿目是他和社會名流的合影、獲獎的證書。在另一個顯眼的位置，擺著他女兒的照片。
周圍人評價說，毛這人很坦率，不太像商人。毛自己則說：“或許由于家庭背景的緣故，我更像做文學的人。”
凱德倡導的管理方式——“塑造人”也更多考慮人性化，用“一種精神”培養團隊，以求員工在企業中有歸宿感。這種“精神”中，毛尤其強調從善如流：“希望我們的團隊，我自己能夠具備這種素質。只有善于學習才能進步，才能在第一時間被他人接納。”在招聘新員工時，毛也更看重一個人的誠實、可靠、忠實，從善如流的品德和寬容的性格。他認為，態度比能力更重要，態度能夠彌補能力的不足。
一般認為核心競爭力就是資源力加上執行力，毛不這樣看。他說：“我們建立核心競爭力的關鍵是核心價值觀——誠信、堅持、人是最大的財富、最終需要回饋社會、公平（對股東、員工、社會、客戶的公平）。”很明顯，公司文化高高在上。與項目的盈利相比，凱德更看重找到一條適合的開發道路、培養一支優秀的團隊，而且要完整地證明凱德在中國投資開發的能力。
凱德在20余個國家，70多個城市搞房地產。像所有跨國公司一樣，凱德置地也一直被本土化過程所困擾。毛認為繞不開的難題有兩個：第一、公司一方面要適應本土，有轉型過程，同時本身良好的國際經驗不能變；第二、本地員工的國際化，要讓他們開闊眼界，有歸宿感，從而激發其工作熱情。
毛在多個場合強調：“人才是房地產企業開發的一個最根本的原始原動力，當然有金融的要求，有土地的儲備，其實最后是人才。我們講人才的本土化是關系到企業發展的一個關鍵。”
盡管困難重重，在新加坡和中國房地產的比較中，毛很看好國內市場：新加坡房地產市場成熟，已沒有太多懸念，許多發達國家也是一樣；中國房地產發展才十余年，規范性、產業性比較差，但國家政策（如土地政策、金融政策）的變化標志著中國房地產進入理性的過程，逐漸進入規范的產業市場。因此，毛得出結論：“中國房地產和新加坡房地產是一個互動的過程。”
開會，一直在開會
約采毛約了一周多，并且最終結果不是面對面的訪談。他總是說：“等我開完會。”
用大把大把的時間喝茶聊天，看光線一點一點移開，歇累了回家數鈔票。或者在高爾夫球場上盡情揮灑尊貴。“房地產商的這種日子一去不復返了。他們必須用更多的時間來研究、思考，作決策。成天開會的人越來越多，老板要絞盡腦汁考慮怎樣包裝賣產品，越來越憔悴。炒概念、靠關系、四兩撥千斤失效，已經到了用腦子做事的時代。”
為了形成品牌合力，凱德置地已經開始“做連鎖”，所有的項目都冠到“凱德置地”的名下。這對發展商的素質提出了更高要求。毛也面臨更多挑戰。毛認為，最大的挑戰是“怎樣帶領團隊往前走，達到既定的目的。”自1996年加入凱德，毛主持完成了上海麗晶苑、北京雅詩閣、廣州至尊高爾夫球會、北京福景苑等多個大型房地產項目，特別是在專業服務式公寓的開發與經營為國內市場輸入大量經驗和概念。在凱德，毛說自己最大的變化是更獨立思考、更果斷，并且越來越承擔重任和責任。
在北京房產低谷時切入市場，將停滯的兩座爛尾樓改造成CBD的亮點——雅詩閣可謂“匠心獨運”。作為項目的經理人，毛應對危機無數。他總結如下經驗：應對危機，關鍵是要有長遠的眼光、果敢的性格；危機前要敏感，危機時要勇敢，不能有絲毫退縮。
北京房產市場走向理性，在機遇與挑戰的罅隙中，毛希望有更多自己支配的時間和事業。“我成長的環境不是一個商人的環境，更向往人性化的生活方式。”
空氣中彌漫著奧運的味道，毛大慶沒有歡呼，也沒有走神。他只是一次又一次在夜色中，在工地與家之間穿梭、思索。這個骨子里“浸透了藝術家因子的職業經理人”，渴求著擁有自由的時間。
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