商業(yè)觀察
特別企劃
曾勁：盯住中間段客戶
文·海天 日期：
2004-07-02
瀏覽次數(shù)：
1382
一個還沒上馬的項目，他已盤算了4年——如此精打細(xì)算所謂哪般？
北辰置地的總經(jīng)理曾勁曾說自己較同齡者沉穩(wěn)，但這一舉動卻看起來不那么沉得住氣——其操盤的北辰綠色家園第三期剛剛開盤，他已經(jīng)召集人馬幾次討論第五期的設(shè)計問題了。而對這第五期的成本收益，早在3年前，北京申奧剛剛成功之際、媒體村項目也并沒有收入囊中之時，他就開始一遍遍地核算了。
這是2004年上半年，這一年被定為“北京奧運啟動年”，大多數(shù)奧運場館都將在這年動工新建或改建，北辰綠色家園的第五期早已被政府指定用作2008年奧運會10000名世界各國媒體記者居住的“媒體村”。
曾勁的“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”不無來由。“不得不重視，亞特蘭大奧運會的敗筆，悉尼奧運會的成功，都與媒體的口徑關(guān)系重大，因此，媒體村必須高標(biāo)準(zhǔn)滿足各國記者的各種需要。”
亞奧淵緣
一提起北辰集團的成立曾勁就說“話可遠(yuǎn)了”，但這個號稱亞奧地區(qū)最大地主的核心競爭力之一——依托亞運，又繞不開這個“猴變?nèi)恕钡脑掝}。
第十一屆北京亞運會舉辦過后，留下來的集中于如今亞運村一帶的亞運場館面臨如何經(jīng)營、由誰經(jīng)營的問題。當(dāng)時中國處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡的時期，當(dāng)時北京市政府在全市抽調(diào)各路人馬，在第十一屆亞運會工程總指揮部的基礎(chǔ)上成立，“時間是1990年8月8號”，大學(xué)一畢業(yè)就進(jìn)入北辰集團的曾勁流利地說出這個日期。
93年申辦2000年奧運會，當(dāng)時北辰集團作為企業(yè)代表參與了申辦但無功而返。此后，北辰繼續(xù)為申辦2008年奧運會提供支持，包括申奧前半個月，代表團的集中演練就在與莫斯科實地會場格局相近的北辰所屬的國際會議中心進(jìn)行。
2001年7月13日，當(dāng)全國人慶祝申辦成功時，曾勁知道北辰更應(yīng)該慶祝,一切皆因北辰與奧運解不開的緣分：北辰所在的亞運村和奧運公園僅一路之隔——整個亞運村就是未來奧運公園的基礎(chǔ)和依托。在他看來，即便在日后的奧運項目中分不到一杯羹，但也有利于亞運村的進(jìn)一步發(fā)展，就北辰在亞奧地區(qū)的大型地產(chǎn)項目和大量土地儲備而言，迅速升值勢不可擋，更何況北辰與亞運的淵源、申奧中做的努力。
好吃但要好好吃的饃
1997年，北辰集團包裹90%的優(yōu)良資產(chǎn)打造了在港上市的公司，2001年成立的北辰置地是上市公司全額控股的分公司，主要負(fù)責(zé)承建上市公司的重大項目，這意味著，北辰置地一方面承擔(dān)著上市公司業(yè)績目標(biāo)的主要任務(wù)，另一方面，上市公司又會為它提供雄厚的資金支持。這使得北辰置地?fù)碛姓判牡馁Y金實力完成媒體村的建設(shè)目標(biāo)和規(guī)格。
操盤這個五環(huán)外的項目曾勁認(rèn)為的確很有信心——盯住的是金字塔的中間段客戶，同樣作為92年北京市城市總體規(guī)劃“北苑集團”（當(dāng)年北京十大邊緣集團中，中軸北邊就是北苑集團，由現(xiàn)在的北苑家園和北辰綠色家園組成。北辰因此獲得250公頃土地。）的北苑家園，經(jīng)過北京地產(chǎn)的幾番價格上揚，現(xiàn)在才賣到5000元左右，而這個價格僅僅是綠色家園一期的開盤價。曾勁回憶起1998年，北辰綠色家園的定位是“環(huán)保、健康、生態(tài)、健身”，依托亞運村以及亞運村公園規(guī)劃，包括亞北規(guī)劃中的森林綠化帶。今天看來這一切走對了，正與“綠色奧運、人文奧運、科技奧運”的主題體一致。
目前北辰綠色家園已建面積近百萬平方米，待建面積與已建面積持平，這對于10000位記者所需的40萬平方米來說，不成其為問題。成問題的是媒體村被賦予更多商業(yè)運作之外的意義和責(zé)任，相連就有更多的要求。
項目規(guī)劃程序都要相應(yīng)變化——原來商品房開發(fā)規(guī)劃中，只需從市場消費需求出發(fā)研究產(chǎn)品定位，對于媒體村而言，既要滿足市場對商品住宅的需求，又要滿足奧運會的需求。對格局、空間感、設(shè)計手法上都是挑戰(zhàn)。
同樣的難題也來自戶內(nèi)格局設(shè)計。比如記者密集居住，宿舍式的大小和格局將來如何適應(yīng)金字塔中間人群的需求，衛(wèi)生間要求每兩位記者擁有一個，變身回商品房又哪需要這么多衛(wèi)生間？曾勁覺得一步走錯滿盤皆輸。
現(xiàn)在曾勁腦子里有很多想法：像韓國舉辦亞運會和世界大學(xué)生運動會那樣，將運動員村預(yù)售出去，交房定在運動會后；如何使設(shè)計更具靈活性，奧運結(jié)束后能把其改造成兩到三居室部分，衛(wèi)生間可以合二為一大衛(wèi)生間------曾勁把這些看成操盤成功與否的關(guān)鍵點。
“說到底還是個成本收益問題——由于奧運所帶來的額外投入和將來所得獲得的增值收入是否能成正比。”
這一點曾勁說他“很有自信”，縱觀大多數(shù)曾舉辦奧運的城市奧運會的遺產(chǎn)最終在綜合收益上都表現(xiàn)不錯。曾勁注意到悉尼奧運會的成功效應(yīng)——與一般奧運之后的經(jīng)濟回落不同，悉尼迎來的是房地產(chǎn)業(yè)的空前火爆，時值今日房地產(chǎn)價格仍在攀升。2000年之前，悉尼還是個南半球的城市，后來變成了一個世界性的旅游城市，并有大量移民看好其居住環(huán)境而涌入。中國對2008年奧運早已運籌帷幄——提升北京國際都市形象，并在據(jù)此衍生出的經(jīng)濟效益中分一杯羹。曾勁帶領(lǐng)的北辰置地就是摩拳擦掌的一個。而北辰置地的媒體村還有另一個優(yōu)勢——2006年后政府可能會限制新開發(fā)項目，2007、2008年時市場上可供選擇的項目就不會像現(xiàn)在這么多，如果做好了，就具有相當(dāng)?shù)奈Α?
相關(guān)鏈接：
曾勁
北辰置地公司總經(jīng)理，高級工程師。
1992年畢業(yè)于南京東南大學(xué)，獲工學(xué)學(xué)士，同年進(jìn)入北辰集團；
1999年畢業(yè)于清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，獲工商管理碩士；
獲得中國注冊房地產(chǎn)估價師、美國國際商業(yè)房地產(chǎn)投資師協(xié)會（CCIM）會員、英國特許公認(rèn)會計師公會（ACCA）財務(wù)資格認(rèn)證。
北辰實業(yè)股份：
北京北辰實業(yè)股份有限公司是由北京北辰實業(yè)集團公司獨家發(fā)起設(shè)立，于一九九七年四月二日成立的股份有限公司。公司于中華人民共和國(中國)北京注冊，于一九九七年五月發(fā)行H股并在香港聯(lián)合交易所有限公司掛牌上市。于一九九八年七月公司經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)制成為中外合資股份有限公司。
公司的業(yè)務(wù)主要為在中國北京從事投資物業(yè)及發(fā)展物業(yè)。投資物業(yè)主要集中于配套齊全的亞運村商住社區(qū)，包括五洲酒店、匯園國際公寓、匯園公寓、匯賓寫字樓、匯欣寫字樓、國際會議中心、北辰購物中心及康樂設(shè)施等。發(fā)展物業(yè)則以亞運村周邊地區(qū)為主，重點開發(fā)具綜合配套能力的居住小區(qū)。 主要項目有北辰綠色家園、世紀(jì)村小區(qū)、匯欣公寓、加利大廈等。此外，公司還擁有待日后發(fā)展的大量土地儲備。
北辰置地
為北辰實業(yè)股份下屬的分公司，成立于2001年3月，全面承擔(dān)北辰實業(yè)所屬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等發(fā)展物業(yè)的各項工作任務(wù)，是北辰實業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。北辰置地已開發(fā)完成5A級智能化匯欣寫字樓和匯欣公寓，在建和待建項目有北辰綠色家園和北辰大廈等。北辰置地?fù)碛斜背綄崢I(yè)雄厚的資金支持和卓越的房地產(chǎn)開發(fā)能力，以此不斷創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益，增強企業(yè)實力，為首都的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)濟建設(shè)做出自己的努力。
“北辰綠色家園”所獲獎項
北京2001第二屆“理想家園”精品樓盤評選的“特別大獎”和“最佳入住樓盤獎”。
“北京2001年度創(chuàng)新樓盤”——《北京晚報》明星樓盤評選。
“2001年度京城明星樓盤五十強”稱號——《北京青年報》明星樓盤評選。
1999年被評為“北京市群體結(jié)構(gòu)長城杯”
版權(quán)聲明：未經(jīng)《英才》雜志書面許可，對于《英才》雜志擁有版權(quán)和/其他知識產(chǎn)權(quán)的任何內(nèi)容，任何人不得復(fù)制、轉(zhuǎn)載、摘編、或在非北大商業(yè)評論網(wǎng)所屬的服務(wù)器上做鏡像或以其他任何方式進(jìn)行使用。已向《英才》雜志授權(quán)使用作品的，應(yīng)在授權(quán)范圍內(nèi)使用。