據《華爾街日報》、CNBC等多家美國媒體報道，日本軟銀總裁孫正義即將完成向美國共享辦公空間公司“WeWork”注資30億美元。如果交易完成，WeWork的估值將超過200億美元。

　　 “聯合辦公”這個概念源自于美國，就是不同公司的人聚集在同個辦公空間，共享環境、資源和信息。2010年在美國紐約創立的WeWork，是美國共享辦公空間模式的鼻祖，目前已入駐中國的北京、上海和香港。

　　在目前估值最高的那批非上市科技公司中，WeWork的估值比SpaceX、Pinterest、Dropbox、Theranos、Spotify、Lyft和Zenefits等熱門企業都要高。

　　相比較那些改變世界的高科技企業和風靡全球的社交網站，一家聯合辦公企業為何能獲得那么高的市場估值，這真是一件非常奇怪的事情。

　　WeWork的運營模式是：從房東或物業經理那里租賃空置的辦公樓層空間，將其裝修改造后，然后轉租給個人和創業公司，提供配有豪華辦公桌椅、沙發、會議室、WIFI、會客室、打印室、零食和休閑設備的時髦公共辦公環境，所有租賃入駐WeWork的會員都能享受到上面所有這些服務。

　　看似一個簡單的商業模式，為什么會受到資本和市場的極力追捧？

　　WeWork憑什么值200億美元

　　這個答案其實非常簡單，說白了就是“用互聯網的估值方法去測算一家房地產公司”。

　　大家都知道在營收差不多的情況下，科技公司的估值要比其他行業公司的估值高，因為科技產品可以規模化擴張，更容易追蹤與衡量，同時也更容易獲得盈利，也就是說互聯網公司是一個贏家通吃的市場，行業巨頭將獲得最高的利潤和估值。

　　而在美國，WeWork已經成為紐約同行業的最大業主。過去6年，WeWork在全球30個城市、110個地點，擁有6萬名租戶。

　　實際上聯合辦公的規模效應還是很明顯，一來專業團隊選址、空間設計、管理架構和系統等專業服務能力容易復制，二來創業公司及微小企業發展過程中的硬性需求，如融資、資源、人才、營銷等也可以在平臺上得到聚合與共享，提升效率非常明顯。

　　“規模很重要”，WeWork總裁Artie Minson認為，“規模越大，建設新地點的費用就越低，效率越高，交易的時候籌碼更多。”WeWork不僅提供辦公空間，還提供其他服務——運輸、信用卡、軟件、旅行、工資發放以及培訓。它設想的理想狀態是，會員有可能因為這些福利加入，物理空間倒顯得沒那么重要了。

　　創業公司的迅速崛起，則是聯合辦公受到追捧的第二個原因。

　　在美國，2007-2008年的金融危機讓美國的房地產和寫字樓租賃市場嚴重受挫，而如今隨著經濟的復蘇，基本上美國一線CBD辦公大樓的價格早已超過之前2007年最高點。紐約中城的平均租金大約在7000元人民幣每平米每年，比陸家嘴的5A級寫字樓的平均租金要高出50%-80%。這個價格對于創業公司來說難以承受。

　　而WeWork做的事情，就是批發以后再零售，差價來源于對空間的重新規劃，和對公共空間的極度壓縮。每個創業公司可以享受到大量的公共空間和服務，并獲得低于市場價格的入駐租金，當這樣的創業企業數量足夠多時，聯合辦公空間就能獲得很高的收益。

　　利用互聯網的高估值、創業公司快速崛起以及辦公租賃整合后的溢價，WeWork獲得了超過200億美元的高估值。

　　與此同時，國內也有無數的效仿者加入戰局，氪空間、科技寺、夢想加、無界空間等，一眾聯合辦公空間在北上廣一線城市落地開花。這一陣列也不乏國內的地產大佬：2014年SOHO中國推出SOHO 3Q；2015年從萬科離職的毛大慶打造了優客工場，另外還有DayDayUp的職場社交式打法。

　　人人都想做中國版的WeWork，那在中國，聯合辦公會有成為獨角獸的機會嗎？

　　中國市場的特異

　　在上海，特別是陸家嘴CBD核心的一些聯合辦公場所，無論是毛大慶投資的優客工場還是方糖小鎮，平均租金價格都在2000-3000元/月左右的一個工位。優客工場因為裝修時尚、公共空間更大，因此價格也會高一些，靠窗工位的價格甚至會超過4000元以上，這甚至超過了紐約WeWork的價格。

　　然而即便如此，很多的聯合辦公企業依然難以賺錢。

　　一個根本性的區別在于，中國的房地產市場和美國是截然不同的兩個市場。中國房地產和美國房地產的邏輯不同，美國房地產資金成本是2%-3%，租售比是8%-9%，而中國卻是資金成本8%-9%，而租售比例是2%-3%，兩者是倒置的，市場是完全不同的。

　　也就是說，按照WeWork的模式照搬到上海，幾乎很難快速盈利，上海各大核心地塊的CBD甲級寫字樓的價格在2017年不斷走低，空置率很高，聯合辦公的整體出租狀況也并不樂觀，聯合辦公空間往往要承擔很高的租金風險。

　　與此同時，對于中國的創業者來說，聯合辦公并非是最優的解決方案。如果你一旦放棄了對CBD的迷戀，愿意將自己的公司搬到張江園區，你會看到各類政府主導的“孵化器”和園區，可以提供遠遠超過“聯合辦公”性價比的服務和配套。

　　入駐孵化器對于創業企業來說，政策優勢非常大，房租補貼能達到50%，科研補貼可以有每年30萬元。許多孵化器可以在區政府補貼的基礎上提供1﹕1的配套補貼，更不要說入駐孵化器，還能免費享受到聯合辦公空間需要付費才能獲得的報稅、財務、人力資源和融資咨詢等服務。

　　孵化器本身的價格也非常親民，園區的辦公樓均為自營，孵化器的物業成本非常低，大約只需要聯合辦公四分之一的價格就能入駐。

　　綜上所述，中國的聯合辦公目標受眾并不大。

　　(作者系第一財經內容運營經理)