十一長假筆者“回”了一次澳大利亞，讓我見證了國人財富外流的之驚人——大洋彼岸不再僅僅購買奶粉和營養品了，雖然國人在一個十一假期里已經把澳大利亞悉尼和墨爾本的所有高級奶粉和營養品幾乎一掃而光。中國人民對房子的熱愛已經伴隨著我們無窮無盡的人民幣一同走出了國門。

　　買泡沫還是要“白送”

　　在海外置業本已經不是什么新鮮事。但這曾經是大機構、大企業，或者是大老板的故事。而在新增貨幣的推擁下，今天國內的中產階級都已經開始在海外買房了。這是一個既有趣又可怕的現實，而在這個新潮流中有機會也有陷阱。

　　要買房的首先是一群在國內挖金成功準備移民國外的客群，他們的需求是顯而易見的。再就是一群送孩子出國留學的中高級客群，他們希望最終讓下一代得到海外身份。而如今，在海外置業的客群已經發展到不圖在國外就業、生活、移民，但也要買房子。他們坦承，自己不可能也不喜歡在較為孤獨的國外長期生活，但在美麗文明的海外名城里度過兩三個月的優質時光是一個很好的購房理由。

　　在類似邏輯的背后隱含著中國新增貨幣過高，中國房價泡沫巨大，中國貨幣和人口出國越發簡單，全球化的生活新理念等多個大趨勢。

　　近期人民幣突然轉向貶值是上述大趨勢難以持續的一個非常明顯的標志。

　　而在這種環境下，國人分散資產配置的需求是合理的。中國黑洞似的資產泡沫正在夜以繼日的增長。越發疲軟的經濟和越發瘋狂的資產價格讓任何理性的投資者都會開始走出這個體系，想要看看外面的世界。

　　一出國門，我們首先會發現在絕大部分西方發達國家里，幾乎所有的產品都比中國質高而價低。包括手機、汽車、食品和營養藥等。而最終大家會發現新世界國家的房子比起泡沫高企的國內房價而言簡直是“白送”。

　　同時，西方發達國家對所有人（包括海外投資者）的個人財產的保護和尊重也給海外置業帶來了更大的優勢。而且，金融政策也給予海外購房者一定支持。在澳大利亞等國海外投資者貸款買房比當地人還簡單，20%首付十分常見。這樣的金融杠桿與國內的各種限購和貸款限制相比優勢很明顯。

　　這樣看來，國人是否應該考慮出國買房，每個人心中已經有了答案。

　　買別墅而非公寓

　　 許多發達國家對國外投資者設有很多限制。例如澳大利亞就只鼓勵外籍投資者購買新造的房子，無論是公寓還是別墅。這樣的政策造就出了一個火爆的新公寓市場。

　　絕大部分國人在國內買房都是公寓。但是，在大部分新大陸世界里，人們其實很少住公寓。國人其實最需要的是自己的土地而非類似國內一般的空中樓閣。但是由于新別墅需要的土地和建筑時間太長，所以很多房屋中介都會竭力勸說國人去買海外的公寓。這可謂是一個“卑鄙”的手段。用學區房，馬場景觀房等理由誤導大家。

　　首先，國外的教育資源并不像國內這么緊缺。其次，西方發達國家除了年輕的大學生外，幾乎沒有人愿意長久的住在公寓里。只有例如紐約市中心這樣不適合人們生活的地方，大家才會擁擠在像大陸的公寓群里。

　　在這里，我們需要明白一點，當大家談論房地產時，房子和地需要分開分析。房子越來越老，其價值就像汽車一樣從一開始就一直在貶值。只有土地，而且是有人氣、有用途、有價值的土地才會隨著經濟發展和貨幣增加而增值。

　　國人已經習慣了把公寓和土地直接聯系到一起，這在國外是個致命的錯誤。所以，如果具備條件，筆者認為盡可能在海外購買有土地的別墅。

　　買新區還是老區

　　 如果大家都要買新建的別墅，那么問題又來了。在新區還是老區？因為老區的土地和房子都已基本飽和，很少有空地或者愿意拆掉老房子建新房子的機會。那么大家只能一起去買新開發的區域。這就需要我們考慮土地或者地產價值的本質了。在國內我們已經看到了一個個無人居住和生活的鬼城。在海外，中國的投資者們也正在打造著一個個這樣的“新城”。

　　在某些海外城市新開發的別墅區里，很多中國投資者買了土地，建了房子，但是很少住在那里。這種普遍的現象直接造成原本應該熙熙攘攘的居民區因為當地常住人口太少而導致周邊的商業發展緩慢，周圍的服務設施不健全。同樣也無法吸引當地人來此居住。如此看來，一個沒有當地人居住，外地人又不常來的社區價值又何在呢？

　　如果投資者們只能購買到新區的土地和新別墅，那么我們也應該盡量購買質量較高，當地人占多數，價格較高的地段。在高效率，高度透明的西方發達國家，高價格一般情況下都可以代表高質量。

　　最后一句忠告：如果您但凡會幾句英文，請遠離當地的中國中介，就像你我在國內走路時遠離街上發傳單的他們一樣。否則，大家又會遠渡重洋的走入另一個我們自己制造的泡沫中。

　?。ㄗ髡呦抵泻Ｍ忖犎谫Y產管理有限公司總裁兼投資總監。微信公眾號：債券喬嘉）