最近一個有些陌生的名字重新回到了大家的視野當中。

　　MBS——抵押貸款證券化，這個曾被稱之為次貸危機根源之一的名字對很多人來說意味著貪婪、激進和房地產(chǎn)泡沫的助推器。

　　就在不久之前，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布了《個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券信息披露指引（試行）》的公告，而建設(shè)銀行500億MBS 額度獲批，也意味著房貸證券化蹣跚起步。MBS到底是什么？我們到底有沒有必要談之色變？對于我們的金融體系和房地產(chǎn)市場而言，大力發(fā)展MBS究竟有哪些影響？

　　MBS與金融危機

　　MBS在上世紀80年代以后迅速發(fā)展，極大的促進了美國房地產(chǎn)市場的繁榮，其中“兩房”又起了很重要的作用。

　　美國的MBS從1980年開始快速發(fā)展，當時的規(guī)模為111億美元，抵押貸款證券化率為7.60%；到2007年高峰時，MBS的規(guī)模達到9.3萬億，抵押貸款證券化率為64%。

　　在這個過程中，美國政府專門自助或者完全擔保其信用成立了房利美、房地美等政府背景的住房抵押證券金融機構(gòu)，市場低迷期購買，盤活存量貨幣，提供市場流動性；市場高漲期，銀行回購MBS，收縮流動性，控制樓市風險。

　　本來一切都如此美好，購房者獲得了貸款、銀行轉(zhuǎn)移了風險、投資人獲得了收益，然而人的貪婪是無止境的，房地產(chǎn)價格不可能永遠上漲。當2005年前后，美國房地產(chǎn)經(jīng)歷了十多年的繁榮之后，突然之間價格開始下跌，隨之而來的踩踏也就出現(xiàn)了。次貸危機爆發(fā)后，次級抵押貸款違約率上升，造成次級債金融產(chǎn)品的信用評級和市場價值直線下降。

　　隨著信用風險從次級抵押貸款繼續(xù)向外擴展，則較低等級的住房抵押貸款金融產(chǎn)品的信用評級和市場價值也開始大幅下滑。通過高杠桿豪賭次級貸的雷曼兄弟也隨之而倒下，而作為食物鏈頂端的AIG也因為賣了大量CDS而股價大跌，差點破產(chǎn)。

　　納斯達克前中國區(qū)主席潘小夏曾經(jīng)對筆者表示：“美國長期以來的過度消費行為以及過度的金融創(chuàng)新，是造成2008年金融海嘯的原因，房地產(chǎn)下跌和MBS只是結(jié)果，而非原因。”

　　MBS的美

　　事實上，從1998年開始，中國人民銀行就開始牽頭組織住宅抵押貸款證券化研究，表明中央銀行已開始關(guān)注這項業(yè)務(wù)。

　　2005年，國務(wù)院批準中國建設(shè)銀行和國家開發(fā)銀行進行證券化試點，標志著我國的資產(chǎn)證券化已進入實質(zhì)性運作階段。而隨著美國次貸危機的發(fā)生，MBS業(yè)務(wù)一度被冷落。直到2015年7月，MSB 500億規(guī)模正式推出才標志著這項業(yè)務(wù)走向正軌。

　　發(fā)行MBS的原因很多，首要在于解放銀行的信貸。住房按揭貸款占壓了大量銀行資產(chǎn)，期限一般在5-30年，流動性非常差，導致銀行信貸資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率極低，資金使用效率不高。MBS的推出將增加銀行房貸資金的來源，盤活“銀行資產(chǎn)”。很多人認為，MBS能把房貸這一流動性較差的信貸資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為流動性較高的證券資產(chǎn)，由于流動性提高，買賣更加方便，銀行可以降低資產(chǎn)收益率的要求，從而實現(xiàn)降低房貸利率的效果。

　　同時MBS第二個好處在于對銀行的房貸風險控制也是一種保護，“銀行不能成為房地產(chǎn)泡沫破裂后的唯一買單人，而目前銀行房地產(chǎn)按揭和房地產(chǎn)開發(fā)的信貸比例實在過大，這個風險在未來會成為一個隱患。”一位銀行資深人士最近對筆者表示。

　　銀監(jiān)會前主席劉明康在去年公開表示：“房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%。”貌似對于銀行來說，按揭抵押貸款的風險是完全可控的。然而這種靜態(tài)的測算方式并不全面，高盛集團投資管理部中國副主席兼首席策略師哈繼銘曾經(jīng)表示：“房價下跌50%銀行肯定會有問題，其給銀行帶來的間接影響比直接影響大得多。”

　　當房價持續(xù)下跌時，大量的房子滯銷、開發(fā)商欠銀行的錢就會出問題，而大量的夾層業(yè)務(wù)，比如建筑、建材等，也會因此產(chǎn)生壞賬。甚至還有大量的抵押貸款價值下降而被銀行拋售，多重壓力之下，銀行將遭遇壞賬風險。

　　因此，MBS的出現(xiàn)恰逢其時。

　　姍姍來遲

　　“中國MBS于今年下半年以后加速推出，2020年將達到4萬億-6萬億元，住房抵押證券化率將達25%-40%；2025年住房抵押證券化率將達50%，達到美國成熟市場的水平。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉最近預測。

　　多家研究機構(gòu)也預計惜貸“常態(tài)化”及去庫存壓力倒逼政府加快推出MBS，預計2015下半年MBS將加速推出，這將有利于消化庫存，調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系，也促使中國未來3-5年市場逐漸走向供需平衡。

　　6萬億的市場總規(guī)模，而本次建行版的MBS只發(fā)行了500億，看樣子更像是一個試水，大面積推廣MBS依然有諸多不確定的因素。

　　當談及中美MBS的異同時，我們必須要考慮到一個基本差別，在美國，無風險利率（美國十年期國債）常年徘徊在2%左右，而中國的無風險利率的水平要高得多，銀行的理財產(chǎn)品現(xiàn)在依然能夠達到5%-6%的收益。

　　如果從套利的角度說，美國債券市場協(xié)會統(tǒng)計顯示，MBS是美國最大的固定收益部門，MBS與國債之間巨大的利差保證了足夠的套利空間，能同時讓銀行和中介機構(gòu)獲利，而在我們目前的利率情況下要實現(xiàn)這個目標比較困難。

　　即使考慮到資產(chǎn)證券化后的部分份額可以縮短期限，目前1、3、5、7、10年的AAA級MBS估值也對應(yīng)在5.2%、5.5%、5.7%、5.85%和6%上面，把發(fā)行費用、通道費用算進去，與定存的價格相差無幾，要承擔的風險卻遠遠大過銀行的定存，發(fā)行的難度可想而知。

　　好在，隨著利率市場化的推進，金融全行業(yè)的無風險收益水平繼續(xù)下降成為大概率事件，MBS的長期投資價值也會逐漸顯現(xiàn)。MBS的出現(xiàn)并不意味著銀行把所有的風險都甩給了投資者，也并不意味著房價會一飛沖天。銀行必須要為自己的貸款決策承擔風險，評級機構(gòu)也好、監(jiān)管層也罷，面對的都是一個全新的市場。

　　（作者系第一財經(jīng)內(nèi)容運營經(jīng)理。）