從建筑包工隊到中國前20大房企，中南集團歷 經32年；其房地產業務銷售額從100億到突破1000 億用了六年時間；而從1000億到2000億，中南置 地計劃僅用兩年時間。?

如果說中南集團創始人陳錦石奠定了中南商業大 廈的基石，其女兒陳昱含執掌的中南置地則帶領中南 進入了躍進式發展的階段。?

單從銷售額和營收利潤來看，陳昱含的戰績有目 共睹。在她加入中南之后，三年里帶領中南置地業績 從2015年的225億增長到2018年的1466億，連續 三年年銷售額增幅均在50%以上，最終實現5.5倍的 增長。2019年度，中南置地實現銷售金額1960.5億 元，銷售面積1540.7萬平方米，同比分別增長33.7% 和34.6%。?

根據克而瑞排名，中南置地位列2019年房企銷 售排行榜第十六位。2019年中南建設(000961.SZ)實 現營業收入718.3億元，歸屬于上市公司股東的凈利 潤41.6億元，同比增長89.8%。其中，中南建設房地產營收515.9億元，同比分別增長85.2%及45.5%。? ??

中南置地對速度有著過高的憧憬，在2017年初， 陳昱含明確喊出“中南置地要在3年內進入行業前十， 劍指3000億元目標”的口號。?

3000億的槍聲已經打響，但最終卻并沒有實現。 在疫情和房地產調控雙重壓力下，眾多大型房企紛紛 降低速度修煉內功，而中南置地計劃2020年銷售額沖 刺2300億，相對應的增速率是15%，這個目標并不算低。?

需要警惕的是，高速奔跑背后，中南置地的凈負 債率依然處于高位，融資成本也接近10%，毛利率不 升反降……2020年，中南置地還能否高歌猛進？

陳昱含的“難”?

對于2019年，陳昱含在年度工作總結大會上只 用了一個字總結——“難”。?

她說，2019年，中南置地太難了，爬坡過坎， 倍感艱辛。但她同時指出，“難”可能會是未來的一 種常態。“熬得過去就出眾，熬不過去就出局。”

令人印象深刻的是，速度已經不再是這位85后 掌門人的口頭禪，取而代之的是不斷地反思。?

對于中南置地的問題，陳昱含坦言：“中南置地 存在盈利能力和產品能力兩大短板。盈利能力方面， 地價成本偏高、產品做錯或溢價能力不足導致了毛利 顯著低，同時規模優勢不足導致了費用顯著高。”

?可以說，這個判斷是準確的，中南置地盡管體量 龐大，但盈利能力卻十分孱弱。公司營收、利潤實現 穩步增長的同時，其毛利率卻再度下滑。?

財報顯示，截至2019年12月31日，中南建設 的綜合毛利率為16.7%，同比下降2.81個百分點。其中， 房地產業務毛利率為17.93%，同比下降2.3個百分點， 處在行業平均毛利率水平之下；建筑業務毛利率也較 去年同期下降2.58個百分點，僅有9.01%。?

與之相對應的是，中南建設2016-2019年的凈 利率僅為1.24%、1.76%、5.77%、6.44%。對比來看， 行業優等生萬科A（000002.SZ）近三年的毛利率均 在35%左右，凈利率均在15%以上。?

從重速度到更重視質量，正是中南置地未來的轉 型方向。陳昱含指出，“過往，融資信用向規模和速 度低頭，規模和速度要求高周轉和高杠桿，高周轉和 高杠桿下犧牲經營質量。”?

在陳昱含看來，未來中南要做到三個關鍵財務指 標的平衡——增長、負債和投入資本回報率。?

整個行業依靠增長和負債來驅動的模式已經越來 越難，未來“我們必須追求在合理增速和負債下的優 秀ROIC表現，只有這樣，我們才有足夠的武器和信心， 穿越新常態。”

過高的負債率?

165.95%，這是中南建設2019年末的凈負債率。 盡管同比下降了25.56個百分點，但目前來看，仍然處 于過高水平。近三年公司的資產負債率均在90%以上。?

負債率居高不下的同時，中南建設的融資成本 也在提升，公司融資成本由2018年的8.31%提升至 2019年的9.45%。?

過高的融資成本侵蝕了公司的盈利能力。另外， 中南建設有息負債由2018年末的579.4億元增加至 699.2億元，全年增長20.7%。其中短期借款和一年 內到期的非流動負債235.6億元，在全部有息負債中 占比33.7%，比例較2018年末的31.09%有所提高。

2019年末，中南建設保有的現金余額為254.1億 元，同比增長24.5%；但經營性現金流凈額為81.96 億元，同比上年減少57.82%。?

與此同時，通過梳理公司公告發現，中南建設頻 繁為子公司提供融資擔保以及借款，僅2020年初至今， 上市公司為子公司提供擔保及借款的公告就高達22條。?

與其說是支持子公司發展，不如說是解救子公司 的資金鏈。最新的一則公告顯示，5月6日，為促進 南通、嘉興項目發展，中南建設為兩家子公司融資提 供擔保，擔保總額6.7億元。?

至此，中南建設及控股子公司對外擔保總金額達 到695.4328億元，占公司最近一期經審計歸屬上市 公司股東權益的324.37%。?

其中，中南建設及控股子公司對表外單位提供的 擔保總金額為131.22億元，占公司最近一期經審計歸 屬上市公司股東權益的61.21%。?

雖然還未出現逾期擔保金額以及涉及違約的擔保 金額，但如此頻繁的為子公司透支上市公司信用，中 南建設的風險在不斷累積。?

此外，2019年，中南建設銷售費用同比增長 逾五成至14.63億元；管理費用同比增長34.54%至 32.16億。財務費用增幅最大，為62.33%達到6.75億元。?

近期，地產圈明星經理人陳凱離開中南置地，加 盟新力控股，上述這些棘手問題也將由陳昱含獨自擔當。?

根據公告顯示，中南建設今年4月房地產業務銷 售金額約155.7億元，同比增長僅1%。而公司1-4 月累計銷售金額約 371.6 億元，同比減少20%；銷售 面積約276.5萬平方米，同比減少27%。?

既要完成年初制定的15%增長目標，又要實現 規模、利潤、回報的平衡，留給陳昱含和中南建設的 時間已經不多了。