三年從百億級跨進千億門檻，增長近9 倍，年復合增長率超100%，從浙江諸暨起家的祥生地產兇猛生長。

中指研究院數據顯示，祥生2015-2018 年的銷售額分別為109億元、325億元、620億元、1071億元，排名從96 名躥升至28 名。

值得注意的是，在中梁控股上市后，祥生地產是前30 大地產公司中唯一還未上市的房企。

根據官方消息，祥生地產今年上半年公司銷售金額550.6 億，同比增長10.12%，行業排名第28 位。相比此前幾年的狂飆突進，祥生地產當前的增長勢頭已經降溫，但其近些年的發展也值得思考。

重倉三四線

公開資料顯示，上世紀80 年代初，浙江商人陳國祥創辦祥生集團，歷經30 余載發展，祥生已成長為一家集地產開發、小鎮開發、建筑安裝、物業服務、酒店旅游、商業運營等事業板塊于一體的多元化產業集團。

祥生地產于1994 年在浙江諸暨成立，次年承擔了諸暨金雞塢村動遷的部分改造任務，由此開始涉足房地產業務；2014 年，祥生地產將總部遷至杭州，當年銷售規模僅為90 億元。

根據祥生公布的信息，祥生地產具備一級開發資質，目前，在開發項目超百個，規劃總建筑面積超2000 萬平米。

不過，與其他房企看重一、二線城市不同，祥生則是重倉三、四線。至2017 年底，祥生地產在售的60 個項目中，除4 個位于杭州外，其余56 個均位于三、四線城市；2018 年初，祥生地產前副總裁俞國勤曾公開表示，公司項目80% 布局在三、四線城市。

2019 年祥生地產確定了“1+1+X”戰略，即浙江省為發展大本營，泛長三角區域為持續深耕區域，同時找機會布局一些潛力城市（核心二線城市及核心一線城市周邊二、三線城市）。

資料顯示，目前祥生地產已經布局了50 多個城市，現在同時在操盤的項目超150 個；不含小鎮，公司土地儲備已經超過了1 萬畝。

針對這一布局，祥生有關人士在接受媒體采訪時表示：目前，公司土地布局較為合理，“祥生只是看上去布局都在三、四線城市，但事實上，杭州和上海的庫存占比達到52%”。

祥生集團前總裁趙紅衛曾接受采訪時表示，祥生選擇城市的一個重要因素是，要能夠產生高溢價。三、四線城市的市場總量其實是不大的，祥生在其中占據市場份額，不以拿大體量項目為考量，更多是靠高溢價帶來業績。所以能夠做高溢價產品的城市對它才是有布局價值的。這也正與它的產品定位相吻合——做一、二線城市（大都市圈）周邊，三、四線城市的改善者，極少剛需產品。

從這幾年房地產市場情況來看，三、四線城市受益于棚改貨幣化安置政策，房地產市場經歷了一輪火爆周期，也帶動了相關房企業績飆升。而隨著政策降溫，一、二線等核心城市的價值又重新得到重視。

目前的布局來看，祥生已經開始走出浙江，不斷擴大版圖。在趙紅衛看來，這些城市的布局，是對祥生在蘇浙皖布局三、四線之外的有力補充和風險對沖。

高周轉效仿碧桂園？

布局三、四線，注重高周轉，祥生地產與碧桂園的經營策略看起來十分相似。因此，許多分析人士將祥生地產稱為“小碧桂園”。

根據公開資料，2016 年祥生地產曾提出“36781”的快周轉策略，即3 個月內動工、6 個月開盤、開盤銷售去化70%、一個月后去化達80%、1 年現金流歸正；到了2017 年，祥生地產進一步提高周轉速度，提出了“25710”的策略，即2 個月內動工、5 個月內開盤、開盤當日銷售去化70%、10 個月內現金流歸正。

以杭州錢塘新語項目為例，祥生地產從拿地到首次開盤用了不到4 個月時間，湖州悅山湖項目從拿地到開盤也僅用了5 個月。

不過，祥生地產內部人士在與媒體的交流中，多次強調“祥生不是小碧桂園”，似乎想擺脫打上碧桂園標簽的印象。

根據中國網財經的報道，祥生地產采用的是“根據地打法”，即每一個進駐的三、四線城市，就像是一個“根據地”。祥生地產要做的不僅是深耕，而是要真正地把根據地做熱、做深、做透、做大做強。祥生地產對于深耕根據地的劃定，并不是按照所在城市有幾個項目，或者這些項目賣了多少錢來衡量的，而是根據“市場占有率”這一指標來判定。具體來看：如果祥生在其布局或新進入的城市中，市場占有率達到20%，這個叫城市就叫“做熟”；達到30%，叫“做深”；如果做到40% 甚至更高的市場占有率，就叫“做透”。

祥生地產在所進入的城市，采取了“四全創新法”：全類產品、全域覆蓋、全齡客戶和全位服務。全類產品，即在一個城市里，業態和產品的種類是齊全的；全域覆蓋，即城市不同區域都有項目，甚至上山下鄉全都有；全齡客戶，即祥生在根據地提供全年齡段、全生命周期的產品供應；全位服務，祥生有自己的物業服務、酒店、超市、養老和各式小鎮文旅服務，基本上在根據地城市，祥生提供了圍繞城市開發運營的全服務體系，形成完整的產業鏈。

值得一提的是，除了注重三、四線，以及高周轉，祥生還開發了多個文旅康養小鎮，譬如：南潯國際田園文旅小鎮、諸暨云溪九里康養小鎮、諸暨十里坪頤養小鎮、太湖發現島主題公園、滁州影視城等30 多個特色小鎮，力圖實現祥生小鎮的全國布局。而這一布局也類似碧桂園。

隨著融資政策趨緊，房企“找錢”越來越難，而作為一家非上市公司，祥生的融資渠道也采用了銀行、信托、私募形式，隨著公司發展，祥生逐漸開始運用發債、ABS 等模式融資。

根據樂居財經披露的消息，近期一款名叫“祥生資產收益權1 號”的產品正在深圳亞太租賃交易中心掛牌。據報道該1 號產品只是其一，后續還會繼續發行，總規模10 億元。似乎顯示了這匹房企黑馬融資的需求。

值得注意的是，該產品說明書披露了一些公司的核心數據。2018 年，祥生地產實現營業收入117億元，對應凈利潤15.7 億元。2018 年祥生地產總資產1096 億元，凈資產117 億元，可算出2018 年底負債率約89.3%，在房地產行業中已處于較高水平。不過，由于房企回款的特殊性，考慮尚未公布預收賬款，現金流等數據，祥生真實的負債水平還有待進一步披露。