2019 年已過半，房企半年成績單中，孔健岷三兄弟執掌的粵系房企——合景泰富集團（01813.HK）也是可圈可點。

根據公告，2019 年1-6 月公司累計預售額360.39 億元，同比增長11.2% ；累計預售面積212.2萬平米，同比增長11.9%。上半年公司已完成全年850 億元預售目標的42.4%。按權益合并收入171.1億元，同比增長68.7% ；核心利潤25.14 億元，同比增長28.1%。

但規模在不斷擴張的同時，集團的負債水平也快速攀升。截至上半年末，合景泰富資產負債率82.43%， 凈負債率77.2%， 較2018 年底增

加16.27%。

而2018 年，公司簽約金額655 億元，同比大增72%，但也僅僅是剛剛超過年初定下的650 億元目標。

“踩線”完成目標的背后，2018 年公司營收卻出現下滑，該年度實現營收77.77 億元，同比下降35.2% ；實現歸母凈利潤40.35 億元，同比增長11.46%。

營收和凈利潤變化的背離令人疑惑。仔細研究財報，報告期內公司其他非經常收益大幅增加，其中主要包括6.83 億元的階段性匯兌收入及出售一家附屬公司所得11.67 億元的收益。

也就是說，“扣非”后，合景泰富利潤規模并不如表面上那么“光鮮”。

凈負債率上升

“只有做穩之后再做大”，孔健岷對穩健有極其嚴苛的要求?！熬拖衽?000 米，我前面200 米跑慢一些，后面500 米再沖上去，結果都是一樣的，體力消耗卻沒那么大。”

但在如今以速度為王的房地產市場，這一經營理念似乎需要修正。曾經耀眼的星河灣、合生創展盡管仍舊在房地產江湖，但地位已經旁落。

近五年，合景泰富銷售額以穩字當頭，克而瑞的數據顯示，其銷售額排名五年來有所徘徊，但僅上升8 位。其中，2015 年完成目標九成，2016-2018 年也僅僅是踩過目標線。

表面上看，合景泰富的發展十分契合執掌者不徐不疾的性格。但另一方面，2018 財報及今年上半年財報中顯露的問題，也應讓這家24 年歷史的房地產公司警覺。

首先是負債率這一房企共同關心的問題，根據Wind 數據，2015 年至今，合景泰富集團資產負債率呈現上升態勢，2018 年達到82.78%，創歷史新高。2019 上半年稍微所有下降。

不過其償債能力較強，根據Wind 數據，2018年合景泰富現金及等價物期末余額為554.88 億元，短期借貸及長期借貸當期到期部分為123.20 億元，長期債務為736.41 億元。可見，公司目前現金流可以覆蓋短期內償債壓力。

不過，在行業內掀起降負債的趨勢時，合景泰富凈負債率卻增長至77.2%，較2018 年底增加16.27%。

2018 年公司融資成本較2017 年明顯提高，為6.4%，而集團2017 年平均融資成本僅為5.8%。

進入2019 年，合景泰富積極運作多項融資事宜。3 月11 日，華西證券- 合景泰富商業物業第一至十五期資產支持專項計劃獲準通過，發行人為廣州合景房地產開發有限公司，發行金額達100 億元。

5 月28 日，上交所披露信息顯示，廣州合景房地產開發有限公司擬發行國君- 合景泰富長租公寓1 號系列資產支持專項計劃。本債券的品種為資產支持證券-ABS，發行金額20 億元。目前該項目處于“已回復交易所意見”狀態。

其次，在盈利能力方面，合景泰富銷售毛利率觸底回升。2019 上半年回升至35.05%。2018 年合景泰富銷售均價為1.65 萬元/ 平方米，較2017 年的1.68 萬元/ 平方米有所下滑。與此同時，拿地成本上漲。去年全年拿地均價為5400 元/ 平方米，較2017 年上漲8%。

令人詫異的是，合景泰富的存貨周轉率表現較差，排名Top50 房企的最后一名，僅為0.12，而且相比2017 年的0.18 更是有所下降。這在如今熱衷于高周轉的地產界十分罕見，如何提升公司銷售周轉率，是擺在孔健岷面前的一大難題。

多元發力

盡管是一家以房地產開發為主業的上市公司，但合景泰富早就開始投入其他相關領域。

2018 年公司投資性物業、酒店營運及物業管理等方面收入達到14.13 億元，比2017 年的11.1 億元增長27.3%。但主業物業開發的結算收入，由去年的104.32 億元降至60.64 億元，同比下滑幅度高達41.9%。

2018 年6 月，公司更名將“地產”二字去掉，這令外界認為是集團“去地產化”的標志。不可否認，合景泰富早已開始打造更多的產業矩陣。

公司官網顯示，“集團在深度發展地產板塊的同時，整合產城板塊、布局教育板塊、拓展酒店板塊、全面進軍長租公寓板塊、快速推進文旅板塊，積極探索大健康板塊。地產、產城、教育、酒店、長租公寓、文旅、大健康等板塊與后服務端體系的協同發展，將成為合景泰富集團快速均衡發展的新引擎?！?/p>

首先在商業地產領域，集團已在北京、上海、蘇州、成都、廣州等地開業了6 個購物中心，形成了兩個集團商業品牌“摩方”和“悠方”。6 個購物中心中的4 個，都于去年新開業。

長租公寓也是合景泰富布局的重點，目前公司旗下擁有服務式公寓“譽舍”、國際青年公寓“昕舍”、學生公寓/ 定制宿舍“陸舍”三大品牌，已完成在廣州、北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、佛山等一線及強二線城市的布局，預計至2020 年可提供2 萬個房間。

可以看出，合景泰富在其他領域的胃口不小，孔健岷期望通過其他領域的增長，彌補地產板塊的下滑。

在2018 年的業績發布會上，孔健岷表達了對這些業務的看好和期望。經營性物業，“每年都會大概有兩三個持有型物業，我預計在2020 年大概有25 億-30 億的經營性收入?！?/p>

據悉，合景泰富即將開放9 個商場及4 個出租寫字樓，此外，公司將會以輕資產模式繼續增加3-4個酒店項目。

孔健岷非?？春蒙虡I地產的盈利預期，“通常第一份租約三年過后，它的增速我想可能到40%-50%，所以接下來公司是收割期?！?/p>