近年來，諸多房地產企業陸續進軍金融行業，如中天城投全面剝離房地產資產入駐金融行業，并且更名為中天金融（000540.SZ）；泛海收購美國最大的長期護理保險公司通用金融Genworth Financial, Inc等，引發市場對房地產轉型的熱議。

房地產作為傳統的資金密集型行業，其天然就與金融密切相關。因此，房地產企業進軍金融領域也就變得順其自然，當然房地產企業也并非無故轉型，其原因主要有兩個方面。

第一，由于市場政策收緊所致的增長天花板。2015年，在持續的貨幣寬松和政策松動的刺激下，房地產行業進入了上升階段。市場交易也在期間開始快速復蘇，房地產企業在此期間不斷斬獲佳績。

然而，在2016年9月末，各種調控政策的接踵而至以及住房需求的逐漸飽和，促使了房地公司加快轉型步伐。根據數據顯示，行業龍頭2017年萬科的營業收入為2428.97億元，同比僅增長1.01%，許多房地產企業的業績增長觸及天花板。

第二，金融創新浪潮為房地產企業帶來的新機遇。近年來，在金融創新的推動下，互聯網金融發展如火如荼，金融行業迎來了新一輪的發展，同時也為房地產行業的變革提供了機會。

金融創新不僅為房地產企業提供了新的融資渠道，同時也為房地產資產證券化帶來了長足的發展，ABS、MBS以及REITs的涌現也提高了房地產企業的資產流動性，也為房地產企業轉型金融提供了良好的契機。

泛海控股

2014年初，泛?？毓桑?00046.SZ）董事會決定實施戰略轉型，大力發展金融和戰略投資等業務板塊，將泛海控股打造成為一家以“金融+地產+戰略投資”為主的商業帝國。并于2015年正式提出加快轉型升級，進入新一輪的再創大業的發展階段。

泛海控股轉型金融的目的主要有兩個方面。首先，通過金融來提升其產業價值，增強公司的盈利能力和競爭優勢。其次，通過產業資本的價值釋放來加強壯大金融實力。同時，利用互聯網金融平臺，進行產業和金融的推廣。

通過近幾年并購和新設等方式，泛?？毓纱罱ㄆ鹆艘粋€包含證券、銀行、保險、信托、基金、期貨、互聯網金融在內的金融版圖，并形成以民生證券、民生信托、亞太財險以及民生金服控股為核心的金融布局和業態分布。

旗下控股的金融機構包括民生證券、亞太財險、民生信托、民金所、民生融資擔保、泛海資管、亞太互聯網人壽、亞太再保險等。

此外，泛?？毓蛇€進行了海外金融布局。2015年，泛?？毓蓞⑴c中信股份（0267.HK）的定增；2015年通過境外子公司中泛控股參與廣發證券H股定增；2016年，聯合母公司收購美國大型綜合金融保險集團通用金融公司已發行的全部股份。

截至2017年底，泛?？毓傻闹鳡I業務構成中，房地產占比46.41%，手續費及傭金凈收入占比20.20%，已賺保費占比17.31%，金融投資業務損益占比10.45%，利息凈收入占比1.74%。

由此可見，泛?？毓傻姆康禺a業務和金融業務比例基本持平。對比2016年的營收情況，房地產業務同比下滑55.67%，而金融投資業務同比增長高達近300%。

泛?？毓?017年實現營業總收入168.76億元，同比下滑31.59%，但是其凈利潤卻達到30.93億元，相較于2016年的30.57億元，有小幅增長。可以看出目前泛海控股轉型金融雖然還處于整合優化期，但是其毛利率和凈利率的顯著提高還是主要歸功于金融業務所帶來的紅利。

中天金融

中天金融可謂房地產轉型金融的標志企業，自2017年8月21日以來，中天金融開啟了停牌之路，并于2018年5月7日宣布剝離非金融資產，這也就意味著中天金融由貴陽最大的龍頭地產企業轉型成為一家金融上市公司。

作為房地產企業，轉型金融的目的十分明確，就是要突破傳統的房地產開發模式，從低估值的開發商模式向高估值的基金管理人模式轉型。

中天金融主要從傳統金融和創新金融兩大塊展開布局。傳統金融主要通過貴陽金控所統領，是公司持牌類金融業務領域核心運營平臺，以獲取包括銀行、保險、證券信托基金等在內的“金融全牌照”為目標，不斷豐富和完善公司的金融業態。而創新金融方面，主要靠中天普惠服和貴陽互聯網產業投資牽頭，全面布局創新金融及權益類交易業務。

由于貴州金融資源匱乏、保險業務滯后的現狀。2014年以來，中天金融積極布局金融領域，以保險、證券公司為核心進行戰略升級。將保險看作是中天金融未來發展的核心支柱，目前中天金融近一年的停牌也是圍繞著收購華夏人壽股權所展開的。

在保險領域，中天金融除了拿下中榮人壽以及準備入股華夏人壽外，中天金融還參與設立了百安互聯網保險股份有限公司和華宇再保險股份有限公司。而在證券領域，通過子公司貴州金控斥資30.11億元獲得海際證券66.67%股權，之后通過資本運作增持至94.92%并于2017年更名為中天國富證券。

當然，中天金融在基金和銀行領域下手也是“快、準、狠”，通過子公司貴陽金控增資的方式持有私募基金友善基金70%的股權。此外，中天金融出資5000萬元，發起設立從事公募基金銷售的大河財富基金銷售有限公司。

在銀行方面，中天金融于2016年擬籌備貴州第一家民營銀行貴安銀行，此外，2017年7月中天金融擬增資入股貴陽農商行。目前中天金融持有貴州銀行0.99%的股權和貴陽銀行1.27%的股權。

至此，中天金融已擁有保險、證券、銀行、基金、資管等多個牌照，其金融帝國的雛形已經初現，但對于中天金融來說如何整合優化以及構建業務協同才是其轉型成功的關鍵。一旦轉型成功，中天金融將成為地產上市公司轉型金融最徹底的經典案例。?