“2017年的雙11創造了超10億件的包裹，其中有一半是從普洛斯和萬科的貨倉里發出。”

近年來，伴隨著電商及新零售產業的不斷發展，物流地產行業逐漸站上“風口”，物流地產成為房地產業、電商行業、物流行業的共同熱點。高標準的物流地產因為供應的稀缺性，和相對其他物業類型而言的高回報率而受到資本青睞。

戴德梁行的一份報告指出，至2020年，中國電子商務、消費品、物流服務等行業對高標準倉庫的需求將遠大于供應，缺口超過1億平方米，短期內市場將維持供不應求的狀態。

世邦魏理仕《2017全球優質物流地產租金報告》顯示，中國主要城市非自用中高標準物流設施存量尚不足美國的1/10，增長空間巨大；同時北上廣等一線城市的物流設施投資凈回報率高于商業地產和住宅地產。

在物流地產領域，以普洛斯、嘉民為代表的外資企業是先行者和絕對的主力軍，宇培、易商紅木、寶灣物流、中儲股份等國內物流地產商也深耕已久。此外，萬科、綠地等傳統地產商，菜鳥物流、京東等電商物流企業；中國人壽、海爾電器等成立的產業基金也在最近一段時間內紛紛入局。

戴德梁行的報告顯示，截至2016年底，普洛斯（58.6%）、嘉民（8.2%）、宇培（6.6%）、寶灣物流（5.9%）、易商（5.1%）在該領域的市場占有率位列前五。

普洛斯&萬科 占據半壁江山

普洛斯是全球領先的現代物流設施提供商，于2004年開展在華業務，憑借優質的全球客戶資源與先進的運作模式，很快打開了中國市場。

如今普洛斯早已成為行業的龍頭與標桿。截至2018年3月末，普洛斯在中國擁有并經營占地4400萬平方米，建筑面積2800萬平方米的物流基礎設施。其市場份額超過50%，占據了物流地產行業的半壁江山。

能夠迅速打開中國市場，普洛斯先進的資本運用方式功不可沒。普洛斯通過在境外發行Reits（房地產投資信托基金）的方式來募集資金，撬動3-5倍的杠桿。

一般來說，當一個項目進入穩定運營狀態，出租率達到90%以上，租金回報率達到7%以上時，普洛斯會將成熟物業裝入到物流地產基金中。對于普洛斯來說，相當于完成了一次銷售，提前兌現了開發收入和開發利潤，并回籠了大部分資金。

之后普洛斯可以再將這些資金用于開發新項目，既解決了資金難題又實現了輕資產運營，周轉效率大大提高。而之所以能夠順利募集眾多私募基金，一方面是美國Reits 市場較為發達，另一方面與普洛斯的優質品牌和高效運營分不開。

近年來，越來越多的電商、品牌商、物流商開始全國布局，普洛斯遍布全國的物流網絡滿足了客戶的這一要求。據悉，普洛斯50%的客戶會租用兩地甚至多地的倉庫。

大量的優質客戶保證了普洛斯倉庫的高出租率，其倉儲項目的出租率基本保持在85%，處于行業內較高水平；高達70%的客戶選擇期滿后與普洛斯續約。

此外，倉儲土地供給的緊張也促使普洛斯尋求參與二級土地市場的機會，陸續展開多次收購。這其中兩個重要的收購包括深基地B19.9%的股權，中儲股份（600787.SH）15.3%的股權，這兩家國資企業均在全國擁有十分可觀的土地資源，普洛斯市場份額得以進一步鞏固和拓展。

可以說，普洛斯具有較為堅固的護城河，后進入者很難在短期之內改變當前格局。

因此，進軍物流地產行業的萬科選擇了入股普洛斯。2017年7月，萬科發布公告稱，將聯合普洛斯現任高管以及眾多基金公司參與普洛斯的私有化工作。其中，萬科投資占股21.4%。

萬科進軍物流地產籌劃已久，2015年萬科撤銷物流地產事業部，取而代之的是聯合黑石集團成立萬科物流地產發展有限公司。

最新數據顯示，萬科累計獲取的物流地產項目已達84個，累計獲取建面近629.88萬方，2018上半年新增建面211.88萬方，達到去年全年的78%，萬科的物流地產業務正在進一步加速。

寶灣物流&南山控股 換股如虎添翼

2008年次貸危機爆發之時，普洛斯曾一度陷入困境，一個月內股價暴跌78%。

其中原因，在于盡管Reits 的運作模式有諸多優點，但其抗風險能力較弱，在逆周期時容易發生風險事件。經濟下行情況下，客戶貨源減少導致租金回報率不達標，基金募集無法完成，原本的高周轉率無法實現，容易陷入流動性危機。

與Reits 模式不同的是，招商局旗下的寶灣物流選擇的是自持物業模式，相對更為穩健，但是相對開發周期較長，資產規模積累速度不如采用基金模式的外資企業。

截至2016年底，寶灣物流在物流地產行業的市場占有率為5.9%，位居第四位。在上海、天津、廣州等29個城市自行開發并管理50個物流園項目，運營、在建、簽約規劃倉庫面積約556萬平方米。

物流地產的本質依然是“地的生意”，拿地能力和拿地成本很大程度上決定了后續的投資回報率。背靠招商局，寶灣物流在低成本拿地上具有明顯優勢。

寶灣的母公司深基地B連續多年的毛利率均在50%以上。其2014、2015及2016年各運營物流園區業務合計收入連年增長，復合增長率達20.92%，合計凈利潤分別為1.57億元、1.81億元和1.99億元，復合增長率達12.58%。

此外，寶灣在物流行業已深耕多年， 在物流園區選址、開發建設、運營管 理等方面均積累了豐富的經驗，并已形成網絡化布局，具有一定的規模優勢。一個典型的合作案例是耐克，全國所有的耐克鞋都是從寶灣物流園區發出來的。

此前寶灣物流隸屬于上市公司深基地B，今年7月，南山控股（002314.SZ）以發行A股股份換股方式吸收合并了深基地B。寶灣物流是深基地B的核心資產，根據深基地B2017年報數據，倉儲堆存業務營營收占其總營收的80.71%。

吸收合并后，南山控股成為物流與地產的雙輪驅動格局。目前南山集團在全國重點一、二線城市擁有可觀的工業和物流用地，可以為寶灣物流的擴張提供資源支持。