把錢從股市里拿出來在通州買房的人這兩天可能挺高興。

　　伴隨著北京市把部分行政功能搬遷至通州的消息正式落地，通州的房價應聲連連上漲，在售房源也基本在2.5萬-3萬元/每平方米的價格上企穩，不乏有在運河核心區樓盤“摸高”至4萬元/平米。毗鄰通州區的河北燕郊房價也緊跟通州的腳步，每平米漲幅從1000元至3000元不等。

　　在成交量方面，自6月以來，通州房地產交易中心辦理過戶手續的人數明顯增多。鏈家地產提供的相關數據顯示，截至7月前兩周，純商品住宅成交中，通州成交占比29.5%，明顯高于5、6月的13.3%、25.7%。

　　長遠來看，京津冀一體化的戰略構想使連接三省市的通州區成為了“香餑餑”。隨著軌道交通等基礎設施的落地，通州的功能性已經不僅僅被局限在“睡城”，其功能性將進一步多元化。

　　但值得注意的是，目前通州提供本地就業的機會仍遠落后于主城區。無論從收入水平還是就業崗位數目來看，傳統的CBD如東三環國貿、中關村、金融街仍是對大型企業最具吸引力的商務中心，而東城、西城、朝陽、海淀四區仍有巨大的人才向心力。

　　況且，北京市相關管理部門已經明確表示，通州將“嚴格控制新增建設用地，嚴格劃定城市增長邊界，嚴格生態保護紅線”，不搞大規模的“造城運動”。以通州為代表的北京市城市發展新區，真的有足夠的力度來支撐其房價長期上漲么？隨著城區產業結構、人口分布結構的調整，誰將成為“下一個”通州？

　　通州 更具投資潛力

　　在《英才》記者采訪的專家當中，除了政策因素外，人口流入、交通基礎設施、就業是決定一個城市新區能否崛起最重要的三個因素。

　　實際上，早在2009—2010年，通州就經歷過一輪房價的暴漲到腰斬的行情。當時上漲的是市場考慮到CBD東擴等一系列政策利好因素，房價一度上漲至3萬元/平米，而轉眼隨著限購政策的到來，在1年內房價跌到1.5萬元/平米左右。

　　如果再往前推算，2006年通州商品房平均成交價僅為4645元/平米，歷經十年，漲幅近7倍。號稱“小CBD”的望京在2006年的新入樓盤約在8000元/平米上下，而如今約在5萬-6萬元/平米之間。如此看來，通州房價的漲幅速度在今天甚至更具有投資價值。

　　土地供應量的上漲可能會放緩眼下通州快速上漲的房價。與此同時，目前通州區的城市功能仍無法擺脫“睡城”的標簽，就業及人均收入水平與主城區不可同日而語。

　　在未來的土地規劃上，根據北京市國土資源局于今年3月31日印發的《北京市2015年度國有建設用地供應計劃》（簡稱供應計劃）中明確提出：加快推進通州等城市副中心基礎設施建設用地供應，支持重點新城教育、醫療等公共服務用地需求，促進新城承接中心城人口、功能疏解轉移。

　　過去兩年，商品房施工、竣工面積朝陽區仍冠絕北京各行政區，但通州區的商品房建設速度也不算慢。該區商品房的施工面積分別為1510萬平方米和1367.5萬平方米，除2013年略低于昌平區外，為城市發展新區施工面積最大的行政區。2014年商品房竣工面積317.9萬平米，在發展新區中僅低于大興區。

　　《英才》記者查閱北京市統計局數據發現，2014及2013年，通州區在崗職工年末人數分別為22.32萬人和21.75萬人，遠低于朝陽區的131.66萬人和132.85萬人，甚至低于同為城市發展新區的順義、大興兩區。

　　而在工資收入方面, 通州區2014及2013年在崗職位平均工資分別為66194元和60068元，與毗鄰朝陽區的111988元和102100元差距較大，且低于順義、大興、昌平三個發展新區。

　　由此可以判斷，目前通州區無論是在職業就業人數還是高端就業崗位上，均無法起到“分擔”城市核心功能的作用。甚至有業內人士笑言，通州上述工資標準與如今的房價形成了“倒掛”，在通州的購房者基本上不可能在這里工作。

　　發展瓶頸

　　根據“供應計劃”來看，今年全年商品住宅用地（含自住型商品房用地）計劃供應最多的是朝陽區（119公頃），2-3位分別是大興區（93公頃）和昌平區（88公頃），通州區僅在第四位；而在商服用地方面，朝陽區以86公頃計劃供應位列第一位，通州區以72公頃的面積緊隨其后，其次為順義區（68公頃）。

　　在商用地塊的出讓方面，通州的確走在了前面。隨著北京市寫字樓租金價格的緩慢上漲以及持續幾年來的供應量不足，部分企業已經選擇新城作為自己的辦公地點。近幾年，望京的發展就是最好的例子，目前已經成為從國貿CBD遷出的最優選擇之一。

　　地理位置和交通設施的稀缺性成為北京發展新區最難以逾越的難題，但在新區內已經出現十分有發展潛質的核心商務屬性。

　　從通州區、順義、大興三個在2015年商服用地計劃供應面積最大的新區來看，平均距離東部CBD的直線距離約為15公里左右。而軌道交通線路不超過2條，同比與西南部的麗澤金融商務區和望京都差距較大。

　　教育、醫療等公共資源配套成為了發展新區面臨的另一瓶頸。2013年通州、房山、順義、昌平、大興五區共有醫院161所（不含駐京部隊醫院），而只朝陽一區就有醫院146所；在教育（中、小學）數量方面，新區和城市功能擴展區也存在一定差距。

　　業內人士指出，京津冀一體化和北京副中心建設將使得周邊的價格新區迎來加速發展的時期。除通州區外，大興區隨著北京第二機場的興建將迎來一次新的發展機遇。

　　按照計劃，機場將于2019年投入使用，預計整體工程投資規模在800億元左右。除一條與北京市區連通的機場地鐵線將投入建設外，連接河北、天津等地的城際列車線也將在新機場設立站點。

　　包括萬科、首開等大型開發商已經在圍繞著新機場布局，開發綜合商用寫字樓。如果按照以往的經驗，機場線周邊的商業價值已經得到充分釋放，去年北京首都機場的旅客吞吐量為8612.8萬人次；而位于大興的新機場客流量預計將于2025年達到7200萬人次。

　　然而，部分學者認為，北京城市新區的發展有很強的政策驅動性，而在近一段時間隨著房地產在一線城市出現回暖跡象，新區規劃利好政策往往在短期內通過房地產投資釋放出來。