曾經用來講給國人的那個美國老太太貸款買房的故事，如今幾乎沒有人再提起。很多人并不是不想貸款買房，只是發現銀行對于按揭貸款的態度越來越曖昧，跑一趟下來很費勁兒。

　　不只是買房人，現在連賣房人貸款也不容易。

　　國家統計局顯示，幾年前8個月國內房地產開發企業到位資金同比僅增長了2.7%，同比的增速仍低位徘徊。但國內房地產開發貸款卻同比增長了13.8%，倘若這還不能反映現狀，那在克爾瑞8月監測的102家開發商的數據中，融資規模同比下降了18.93%，顯得更有說服力。

　　《英才》記者采訪了多位開發商和房地產基金公司的管理者普遍認為，如今的融資環境堪稱“惡劣”。德信資本總裁助理田新國說，開發商普遍的融資成本比去年上升了1-2個百分點。

　　新沃資本董事長朱燦在接受《英才》記者采訪時表示，他們基本上已經退出了房地產投資領域，除非有非常好的項目，否則他不會再進入。但他自己也承認，按照他的標準，這樣的項目已經非常難找。

　　“我們曾經投資一個企業的一個項目，這個項目公司的土地本身是可以抵押給你的。”朱燦說，“但是后來我們通過被投資人的言談、財務數據發現他有大量的私人借貸以及對外擔保，實際上流動性已經非常差了。于是就果斷終止了投資。”

　　在行業深度調整時期，風險和機遇并存。業內人士頗為認同的一個觀點是，開發商的融資能力決定了其命運。市場上的資金總量下降，開發商會從哪里找錢？金融機構又將如何重新審視房地產這棵曾經的搖錢樹？

　　拿地的融資成本高企

　　對于品牌房地產公司來說，銀行貸款和海外融資仍是最主要的融資渠道。

　　標準普爾（以下簡稱標普）企業評級資深董事符蓓告訴《英才》記者，在其觀察的30余家內資房地產公司中，去年一半以上的融資仍靠銀行貸款，剩下的部分中，有兩至三成來自海外發債，而相對高成本的信托融資只占一成左右。

　　對這些排名靠前的公司來說，融資總量萎縮后，成本也在上漲。

　　相關數據顯示，三季度內(7月1日至9月4日)新成立的房地產信托規模為250.61億元，較二季度內同期(4月1日至6月4日)下降34.04%；

　　克爾瑞上述報告亦顯示，8月銀行貸款，委托貸款和票據債券融資三類資金渠道占當月融資總量的97%，信托類融資幾乎看不見。

　　標普觀察的幾十家公司去年平均年信托融資成本接近10%。據諾承投資管理合伙人王東亮向《英才》記者稱，今年房地產公司通過信托融資的成本一般在15%以上。

　　海外發債融資成本去年在1%—5%之間，但在今年隨著量化寬松逐漸退出，海外的融資成本已經從去年開始上升，據統計，今年上半年觀察的房企在離岸債券的平均成本也已達10%上下。

　　“對于一般企業，目前銀行的融資成本在8%—9%之間，而且90%的企業是拿不到錢的。”鼎信長城基金（以下簡稱鼎信長城）董事長章華對《英才》記者表示。

　　不斷升高的融資成本顯然會擠占房地產企業的利潤空間，因此開發商會在拿地上表現得更加謹慎，并想盡辦法提高資金的使用效率。

　　以萬科為例，在提出“事業合伙人”制度的同時，萬科總裁郁亮稱未來將采取小股操盤的開發模式，目的旨在放大資金的杠桿效應，通過其開發能力和品牌優勢尋找合作開發的伙伴。在今年各大房地產公司銷售放緩的情況下，萬科仍在上半年完成超千億的銷售規模。

　　品牌企業尚且如此，中小型開發商的日子就更難過了。他們無法得到銀行的貸款支持，只好選擇融資成本更高的渠道，比如私募房地產基金。

　　根據諾承投資的統計，2013年人民幣房地產基金的募集金額超過1300億元，只相當于今年前7個月房地產開發貸款總額的十分之一，而在2010年，這個數字只有270億元左右，在嚴格的限購政策出臺以后的3年，房地產基金大爆發了。

　　目前房地產基金的融資成本一般在15%—20%之間，而在拿地階段的融資成本最高，此后的各個階段會逐步下調。王東亮稱，品牌企業在拿地階段通過房地產基金融資成本約在13%左右，而中小型開發商會達到20%。

　　滴灌式投資

　　一位金融機構的高管坦言目前有融資需求的項目“有的是”，而他現在關心的是如何找到相匹配的資金以及如何控制風險，最終目的在于獲得盡可能大的利潤。

　　無論是風險還是利潤，非傳統金融機構的融資將更注重對具體項目的考察。

　　實際上，隨著券商資管業務以及基金公司設立專項子公司等一系列政策的松綁，房地產融資的金融創新力度正在加大，融資結構的設計也日趨復雜。

　　匯添富基金董事總經理孫立十分看好券商資管領域的資金，“券商的優勢是天然地形成了各個營業部的募集資金通道，目前券商資管的受托理財規模增長得很快”。但他也同時指出了券商資管的問題，即券商資管缺乏“資產端”的操作和采購經驗，對于房地產項目風險的評估能力不足。

　　基金子公司自身的風險亦值得關注，近期關于萬家共贏發行的一只基金挪用資金的報道十分惹眼，有評論認為，這在一定程度上反映出這些基金子公司在進行盡職調查方面的問題，甚至有一些公司過于渴求發展而忽視了對風險的控制。

　　按照以往業內公認的“二三四”（二級開發資質、30%自有項目資金、四證齊全）標準，一部分開發商便已經被擋在銀行，信托的門外。而在新政策下，有人將基金子公司業務比喻成不受信托法和銀監會監管的“信托”，由于采取報備制而不是審批制，房地產基金在投資方面的自主權就大得多。

　　鼎信長城目前有60%的規模為債權類融資，而40%為股權和夾層融資。但是在融資筆數方面，正好是“倒六四”的結構。“同股同權”的關鍵在于一開始與開發商達成高度一致，必須能夠真正對項目有話語權，商定好退出的條件，否則便無法達成真正的合作。

　　從以前的鎖定財務收益到如今深度介入項目的開發，反映出品牌房地產基金的話語權正在增強，此前依靠放貸款為主的房地產基金發展模式正在隨著房地產行業的變化而變化。

　　標普在一份揭示目前中國房地產行業風險的報告中稱，中小型房地產公司在這一輪調整中并不是沒有機會，那些深耕于本地開發商，“在行業整體利潤率下滑情況下，這些利基市場的開發商或將維持合理的利潤率。”

　　而在這些機會中，往往都會看到房地產基金公司的身影。