接近尾聲的2013年，房地產(chǎn)行業(yè)不算平靜。

　　在北京，農(nóng)展館地塊拍出每平米7萬(wàn)元的樓面價(jià)，房山、大興等新城區(qū)新拍土地樓面價(jià)格也已超過(guò)周圍樓盤的售價(jià)；10月上旬，上海陸家嘴拍出的一塊地樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平米。無(wú)論是豪宅還是“剛需”的價(jià)格，都隨著地價(jià)水漲船高。大公司因此嘗到了甜頭。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，到今年底，銷售額超過(guò)千億的房地產(chǎn)公司有可能增至7家，房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)呈愈演愈烈，中小型地產(chǎn)公司面臨挑戰(zhàn)。

　　旭輝集團(tuán)（00884.HK,以下簡(jiǎn)稱旭輝）在2009年的銷售金額僅32億元，在巨鱷云集的房地產(chǎn)行業(yè)，只能算“小朋友”。2013年上半年，旭輝銷售收入為83億元，根據(jù)CRIC的統(tǒng)計(jì)，這一成績(jī)?cè)趪?guó)內(nèi)排第37位。其總裁林峰預(yù)計(jì)，今年公司的銷售規(guī)模至少在140億元。

　　在接受《英才》記者專訪時(shí)，林峰表示，旭輝希望能夠在5年后進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)前20名。“外部環(huán)境怎么變化，你沒(méi)有辦法，但是你只要想辦法考進(jìn)班上的前幾名，你就不會(huì)被這個(gè)行業(yè)淘汰。”

　　轉(zhuǎn)型剛需

　　“我們2000年進(jìn)入上海之后，搬了4次家，平均3年搬一次。”林峰以此解釋“中小企業(yè)”發(fā)展速度，幾乎是一年一個(gè)變化，直到2012年底在港交所上市，旭輝完成了從量變到質(zhì)變的過(guò)程。

　　同策地產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉告訴《英才》記者，上市對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展十分重要，許多企業(yè)正是在上市之后把握住了機(jī)會(huì)，得到跨越式的發(fā)展。另有業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，今年很多中型企業(yè)為了上一個(gè)臺(tái)階，不惜在大城市爭(zhēng)奪地王。

　　的確，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)瘋狂。8月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新房房?jī)r(jià)同比漲幅在20%左右。不過(guò)，經(jīng)歷高速擴(kuò)張的旭輝，眼下并不太愿意跟風(fēng)。林峰將北京地價(jià)的上漲歸結(jié)于土地供需的不平衡，而對(duì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，他甚至有一絲擔(dān)憂：“一線城市的地價(jià)普遍進(jìn)入一個(gè)高峰區(qū)，而地價(jià)跟房?jī)r(jià)一樣，一定是有波峰和波谷的。”

　　從相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管一線城市的銷量和售價(jià)還在增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了下滑。

　　“（上漲趨勢(shì)）已經(jīng)是強(qiáng)弩之末了，看起來(lái)還在漲，但后期已經(jīng)乏力了，這是一個(gè)拐點(diǎn)的信號(hào)吧。”林峰表示，在土地儲(chǔ)備能夠覆蓋明年全年的情況下，旭輝在這一波拿地時(shí)會(huì)十分謹(jǐn)慎。

　　這種謹(jǐn)慎與旭輝自身的開(kāi)發(fā)策略不無(wú)關(guān)系。在拿到新的項(xiàng)目后，旭輝通常會(huì)在一年時(shí)間內(nèi)開(kāi)盤銷售。如果市場(chǎng)稍有變化，開(kāi)發(fā)商在如此短的時(shí)間內(nèi)可能面臨項(xiàng)目利潤(rùn)急劇下滑。

　　據(jù)《新地產(chǎn)》雜志統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)公司今年上半年平均毛利水平約為36%，同比去年有所下降。

　　今年上半年，旭輝毛利約為12.2億元，絕對(duì)規(guī)模同比翻了一番多，但25.3%的毛利率低于行業(yè)平均水平。

　　剛需的住宅，由于受制于這些人群的購(gòu)買力，利潤(rùn)的確會(huì)薄一點(diǎn)，但這本來(lái)就是一個(gè)薄利多銷的領(lǐng)域。”林峰說(shuō)，早在2010年“限購(gòu)”政策剛出臺(tái)前，公司就決定多做“剛需”產(chǎn)品。

　　搶灘大城市

　　企業(yè)想要做大，一定要專注于主流市場(chǎng)——旭輝集團(tuán)董事局主席林中在此前接受媒體采訪時(shí)如此表態(tài)。而主流并不只是包括“剛需”，選擇中國(guó)人口聚集的城市亦十分重要。

　　在準(zhǔn)備赴香港上市之前，旭輝已經(jīng)在內(nèi)地資本市場(chǎng)上排了3年隊(duì)。林峰坦言，在那段最“火熱”的時(shí)候，旭輝為上市嚴(yán)格地控制著負(fù)債率，因此放棄了很多機(jī)會(huì)。

　　“因?yàn)槟沅N售的好，一大塊是預(yù)收賬款，但預(yù)收賬款在內(nèi)地是算作負(fù)債項(xiàng)的，而境內(nèi)上市負(fù)債率不能超過(guò)75%，如果我扣掉那一塊，我負(fù)債就可能只有30%，有息負(fù)債是很低的。”他說(shuō)。

　　適時(shí)轉(zhuǎn)做剛需的旭輝，降低了土地收購(gòu)的成本，增加了土地儲(chǔ)備的面積。

　　2009和2010年，旭輝的平均土地收購(gòu)價(jià)格分別為3515元/平方米和4454元/平方米，而到了2011年，平均成本僅為1940元/平方米。

　　旭輝在2011年土地儲(chǔ)備面積約為218.4萬(wàn)平方米。截至2012年底，其土地儲(chǔ)備總建筑面積約為620萬(wàn)平方米。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年1—9月，旭輝收購(gòu)?fù)恋氐慕ㄖ娣e約為285.3萬(wàn)平方米，新進(jìn)入了杭州、武漢、沈陽(yáng)三個(gè)城市。

　　事實(shí)上，選擇一、二線城市（林峰更愿意將杭州、武漢稱作1.5線城市）已經(jīng)成為旭輝在高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張時(shí)的重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　“我們儲(chǔ)備的土地都是在一、二線城市，而不是在四、五線城市儲(chǔ)備那么多土地。”林峰認(rèn)為，這些城市在半徑300公里的范圍內(nèi)有明顯的優(yōu)勢(shì)，可能會(huì)提供持續(xù)穩(wěn)定的需求。

　　今年上半年，旭輝在一、二線城市銷售所占比例達(dá)93%。

　　“任何一個(gè)城市的需求，不僅僅是本地人口的自然增長(zhǎng)所帶來(lái)的，而是大量的新移民進(jìn)入這個(gè)城市所帶來(lái)的居住上的需求。”林峰說(shuō)道。

　　標(biāo)普發(fā)布的關(guān)于旭輝的評(píng)級(jí)報(bào)告中認(rèn)為旭輝在上海市場(chǎng)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)及穩(wěn)固的地位，靈活的市場(chǎng)定位以及高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)模式帶來(lái)較好的經(jīng)營(yíng)效率，緩減了其土地儲(chǔ)備規(guī)模較小的劣勢(shì)。