北京被認為是“國五條”實行最嚴厲的城市，可房價在最近幾個月還是一直在漲，國家統計局發布的最新數據顯示，北京房價環比漲幅1.6%。市場上對這種現象的解釋也無非是：供需矛盾——土地供應量有限、“剛需”旺盛。

　　土地市場反應似乎更加明顯。在8月中旬的“亦莊爭奪戰”中，“融創—葛洲壩”聯合體花42.1億元搶下了兩塊地，如果刨去配建的限價房，樓面價格已經超過2萬元平米，到此項目入市時，每平米售價達到4萬元也不必驚訝。

　　而前段時間成交的東北五環外的孫河地塊，單是樓面成交價已經超過4萬元平米。

　　在新城區樓盤的銷售情況上，“剛需”盤十分火爆，7月大興區一處樓盤當日售罄，成交金額近40億元，完成這一銷售的時間還不到12小時。

　　“土地會越來越少。”首創集團董事長劉曉光向《英才》記者解釋北京新區的價格上漲的原因時如是說，“但是（每個區域）不一樣，這取決于交通、空氣、服務設施、教育條件等方面。”

　　在他的眼中，居住功能不是新區域發展的核心，而是“要把產業和地產結合起來”。但從現狀來看，北京居民每天的生活猶如潮汐漲落，一大早人們從四面八方擠進屈指可數的幾座地鐵站，傍晚再原路返回。“這肯定是不行的。”劉曉光說。

　　望京進化論

　　“把望京建成一個商貿性新城的設想也未得到實現，實際建成的是一個可容30萬人口的睡城，致使巨量人口每天進出城上下班，道路設施不堪重負。”《拾年》的作者王軍在書中如是描述2004年的望京。

　　而經過10年的發展，望京地區無論是在城市功能還是在房價上已今非昔比，據克而瑞房價報告顯示，望京地區住宅最新指導價格已經逼近5萬元平米。如今，已經很少有人把望京和“睡城”的標簽聯系在一起，取而代之的標簽則是“思密達”和“新CBD”，“未實現的商貿性新城”用10年時間重塑了自己。

　　望京的規劃始于20世紀90年代，由于地理位置更加接近傳統商業中心（距離國貿直線距離不超過15公里），許多在CBD上班的居民選擇在這里安家，而人口聚集帶來了商機，社區商業的種子開始發芽。

　　但這樣大規模的居住區和今天北京的其他新城區相比并沒有太大的不同——人口和簡單的商業并不足以徹底改變一個區域的面貌。

　　“望京的發展毫無疑問是靠政府主導。”陽光100置業集團常務副總裁范小沖對《英才》記者說，政府有意識地將產業引入到這片區域，解決了就業問題，“比如一些大的企業，政府給予了很多優惠政策，使他們從傳統區域搬出來。”

　　產業引入導致了望京寫字樓行情的興旺，而CBD地區沖天的租金成本使一些企業不堪重負，也主動向外部轉移。來自第一太平戴維斯的統計稱，今年二季度望京區域繼續保持北京市最低的甲級寫字樓空置率，大致穩定在0.6%，且已連續5個季度空置率不到1%。

　　從地理位置上看，望京距離首都機場較近，朝陽區是公認的商業核心區，望京區域的土地資源相對充足，能為今后發展留出了空間，這些都是將望京規劃為“第二CBD”的外部因素。

　　即便如此，這并不意味著一個區域開始了良性循環。政府這只手用力過猛，有時反而會使城區發展的“產業味”太濃，而失掉“生活感”。因此，市場的力量介入便顯得十分重要，其表現便是大型購物中心為代表的商業地產投資。

　　“地段！地段！地段！”商業地產的投資決策可容不得在這條鐵律上含糊，DTZ戴德梁行發布的二季度北京地區數據顯示，望京區域的購物中心總存量達50.6萬平方米，其規模已經超過東長安街商圈。

　　“多中心的核心就是一定要有商業的內核，商業（地產）是一個分中心的‘成人禮’。”RET睿意德執行董事張家鵬這樣告訴《英才》記者。

　　從睡城到“第二CBD”，望京的成長可以歸結為：住宅——社區商業中心——產業（辦公）聚集——大型商業中心——成熟， 放眼北京四周，越過“產業聚集”這個坎的新城區并不多見。

　　“通利福尼亞”

　　“通利福尼亞”，這是一些在通州買了房的人對通州區的調侃，4月以來，通州區一些樓盤單價在幾個月內漲了3000多元，有點像做夢。

　　這并不是通州房價最瘋狂的時候。借助城市“副中心”的概念，通州在調控政策出臺前的房價一度超過3萬元平米。瘋狂之后的幻滅感也讓人印象深刻，在2011年，房地產市場經歷了一場“大寒”，通州的房價被“腰斬”，房價最低時只有一萬出頭。

　　隨后，北京的房價一路看漲，通州自然也回到上升通道中。克而瑞房價報告顯示，8月通州的指導價格約為每平米2.2萬元。不同的區域房價差距很大：玉橋區域（均價16782元平米）到通州萬達廣場所在的通州北苑區域（均價23717元平米），再到通州京通線區域（40521元平米），單價甚至能差2倍，這充分說明這一區域發展的不平衡特征。

　　按照政府的規劃，通州未來會形成五大功能區，其中運河核心功能區和商務總部區的定位是企業總部聚集中心，而其他三個區域基本上以特色產業為主（醫療、主題休閑等），類似于產業園的模式。

　　如果按照望京的發展軌跡，并不是上述的每一個區域都達到了第三階段（“產業集聚”），這也難以使通州擺脫“睡城”的標簽，就業沒有辦法在本地得到解決。

　　“通州現在還是在經歷產業聚積這樣一個階段。”綠地集團副總裁石文紅對《英才》記者描述道，五環以內已經無法支撐更多的人口和產業，因此產業向新區聚集是必然趨勢。但目前的通州基礎設施尚需完善，“在基礎設施建設過程中產業才能會逐步積聚。”

　　值得注意的是在商業方面，北京第三座萬達廣場選址在通州核心區域，預計將于9月開盤，總建筑面積60萬平米，包括寫字樓、購物中心、步行街和住宅等業態，這里走得比規劃中的其他區域顯然要快一些。同時，若以7-11便利店作為一項指標，望京分布了20多家網點，而在通州區只能找到1家。

　　“相比于望京的CBD，通州還得往下排。”DTZ戴德梁行華北區企業服務主管及董事王剛告訴《英才》記者，他認為關鍵在于產業的引導，“（如果）把產業先拉過來，住宅，地皮都能漲。”

　　萬達廣場入駐或許意味著通州的核心區域已經走到了第四階段，但其他區域顯然還在“產業聚集”這一階段掙扎，土地面積遠大于望京的通州區必然不可能使各條街道發展速度一致，而這種不平衡在其他新區上也多少有所體現。

　　睡在南城

　　在拍得亦莊地塊的第二天，融創中國董事長孫宏斌發了條微博：“昨天融創拿了亦莊地塊后，有人問我對北京市場的判斷是不是有變化，我們沒有變化：北京的房價還會往上走，但房價不可能像現在地價漲這么快，所以地價肯定不理性。”

　　華遠地產董事長任志強的描述是：“面粉超面包的價又再次出現。房子賣4萬以上才行。一年時間土地價翻番了”。而一位開發商對《英才》記者稱，“盡管絕對價格較高，但相對今年的行情并不算貴。”

　　直奔產業的亦莊繞過了前兩個階段，住宅圍繞在產業園周圍開發。隨之而來的問題是，沒有合適的商業配套使得亦莊“生活體驗”不佳，從地鐵萬源街站出來，廠區、寫字樓以及建筑工地尷尬地混雜在一起，仿佛想要將一個城市的發展濃縮在腳下的方寸之間。

　　“亦莊的商業（中心）很少。” DTZ戴德梁行中國區商業顧問部主管及董事甄仕奇告訴《英才》記者，“要么就是企業自用，要么就是散售，商業（中心）一散售就很難發展起來了。”

　　開發商也有自己想辦法的，萬科在亦莊的項目中就靠自己開發的社區配套來彌補商業不足的情況，亦莊的項目多定位于首次置業的購房者，周邊的房價也已經漲到了3萬元平米左右，而大興區的平均房價只有每平米2萬元左右。

　　盡管有產業導入，但亦莊的未來發展趨勢并不一定能夠像望京走得那么順，在張家鵬看來，亦莊之前的規劃產業味太濃，“亦莊有一些生產制造類的企業，這是和住宅互斥的，居住品質沒有辦法很好的提升。”

　　同樣引起購房者關注的還有南邊的首都“第二機場”概念，這座機場位于南六環開外的中軸線上，人們當然會從首都機場之于望京聯想到“第二機場”之于房山和大興兩區。

　　綠地深知政府在區域發展上的作用，因此他們最愿意做的便是“政府所想、市場所需”的項目。除了在通州，綠地集團副總裁石文紅看好的就是“二機場片區”的發展，原因是在這里產業能夠迅速的集聚，而且，據他介紹，近兩年房山人口導入量很大。

　　不過，這并不意味著房山已經越過了產業的階段。事實上，它表現出來的仍是“睡城”的特征，無論是在良鄉還是長陽，看房的人回去經常提到的就是“什么都沒有”和“空曠”，城區發展仍停留在“社區商業”的階段，因而平均價格相比于大興要低很多，根據克而瑞8月房山的指導價格，每平米還不到2萬元。

　　石文紅判斷，盡管有的區域房價會因為產業規劃和宣傳等因素漲得快些，但那些漲價慢的區域終究會“補漲”上來，最終實現房價的平衡。