24公里——對生活在北京市區的人來說，從八寶山乘地鐵到四惠大概就這么遠。而從昌平區南環路到北5環，幾乎是同樣的距離。昌平區位于北京正北偏西，在老北京眼中，正是“上風上水”的理想居所。萬科（000002. SZ）在北京的第一個商業綜合體便坐落在此。

　　自2010年于北京、上海、深圳的分公司開始進行商業地產小規模探索，到2011年建立深圳萬科商業管理公司，再到今年初在北京成立商用地產管理部，萬科的商業地產正在有條不紊地向前走。

　　若干年前，萬科高層對于是否涉足商業地產頗有爭議。在媒體報道中，董事局主席王石往往以反對萬科做商業地產的形象出現，不可否認，從“百億萬科”到“千億萬科”，正是對住宅領域的專注，才讓這家公司從眾多競爭對手中脫穎而出。

　　若干年后，總裁郁亮將萬科帶到了“1400億”的新高度，同時也完成了登頂珠峰這樣“不可能的任務”。此時，發展商業地產再次被提上了日程。

　　3年可以完成從登山“菜鳥”到“達人”的轉變；同樣3年，萬科的商業地產項目從提出到操作，完成了紙面到實體的突破。對此，郁亮謹言：“商業這件事我是非常慎重的。雖然我現在并沒有看到很好的商業運營模式，可對于萬科來說，我們真的不得不去做商業。”

　　曾踟躕在商業地產邊緣的萬科，為自己準備了什么？

　　危機感

　　房地產行業老大都做不了自己的主？

　　一位商業地產專家向《英才》記者分析，萬科“不得不做”背后的原因可能有兩個，一是針對住宅的房地產調控政策存在不斷加碼的可能性，這讓住宅開發商的經營前景不明朗；而住宅開發和商業地產開發的不同點在于，前者更傾向于獲取利潤，而后者則能夠提供穩定的現金流，對于大企業和上市公司來說，穩定的現金流無疑十分重要。

　　二是由于萬科項目的自身特點，其在一、二線城市的住宅樓盤往往處于遠離市中心的位置，周邊商業配套設施往往不夠成熟，倘若這種情況得不到改善，一方面增加了銷售的難度，另一方面也降低了客戶的滿意度。

　　郁亮想的比這更遠，他提醒《英才》記者，“我們把思路打開一點不是很有意思么？”剛發布不久的“財富500強”中，鮮有房地產開發商。伴隨著城市的發展，郁亮意識到，單純靠蓋房子，很可能在10年之后就會觸及行業天花板。

　　他給《英才》記者算了一筆賬：眼下中國每年能建1000萬套住宅，而美國的數字僅僅為40萬套。從深圳的情況來看，住宅需求已經開始萎縮，如此之高的蓋樓速度并不能持續。

　　因而郁亮把萬科的未來定位于“城市配套服務商”，無論是住宅還是購物中心、寫字樓、養老社區，甚至是垃圾場，只要是跟城市發展相關的東西，郁亮都愿意涉足，“萬科的目標是能夠與城市同步發展。”

　　世道

　　今年上半年，萬科銷售金額達837億元，領先于排名第二的綠地集團近200億元。有專家推算，按照這樣的速度，萬科今年的銷售額可能突破1700億元，離2000億大關又近了一步。

　　事實上，銷售排名前10位的房地產公司，幾乎都不同程度地將商業地產作為自己發展的方向。自2010年“限購令”出臺以來，房地產開發商們開始把“轉型做商業”看作一根救命稻草。而2012年“城鎮化”概念的提出，仿佛開啟了商業地產的“上山下鄉”運動，越來越多的企業由于無法應對一線城市土地市場上的激烈競爭，轉而退至中小城市。

　　高緯環球中國區研究部于今年7月提供的一份報告指出，城鎮化進程中，在住宅市場的調控重壓之下，很多房地產企業開始轉向商業地產，導致部分二、三線城市的房地產市場出現過度投資。

　　“零售地產的泡沫我們可能更需要關注，這是全國性的普遍現象。”高緯環球中國區董事總經理張良軍稱，在他看來，購物中心的數量并不是主要的問題，關鍵在于這些購物中心的定位太過雷同，同質化嚴重。最終不得不靠減免租金和裝修補貼等辦法來吸引租戶。

　　萬科此前為自己的商業地產確定了三大品牌：萬科廣場、萬科大廈和萬科紅，分別代表商業地產領域的購物中心、寫字樓和社區配套商業。從萬科廣場在全國的布局來看，基本以一、二線城市為主，而萬科住宅開發進入的城市有62個。

　　謹慎并不是壞事兒，畢竟萬科在商業地產運營領域的經驗并不豐富。

　　“如果想要做好購物中心，招商能力、運營管理經驗的重要性要遠遠高于開發經驗。”高緯環球中國區研究部董事張平告訴《英才》記者，“能把樓蓋起來和能招到商不是一回事兒，招商是最難的。而招商的前提是你得定位精準。”

　　籌碼

　　萬科最近在上海和廣州分別拿下了兩塊土地，成交價分別為48.7億元和6.03億元。上海地塊為萬科和上海張江集團聯手取得，刷新了此前上海土地成交總價的紀錄。

　　華遠地產董事長任志強在微博上發問：誰說萬科不地王？——萬科不拿“地王”的策略來自2008年的慘痛教訓，受國際金融危機影響，那一年拿下三塊“地王”的萬科停止了增長。在此次拿下這兩塊土地之后，業界紛紛質疑，不拿“地王”的萬科一去不復返了。

　　郁亮對于“地王”有著自己的理解。他認為，只有“面粉貴過面包”才是真正的地王，而不是總價高就叫地王。

　　拋開價格因素不談，萬科新拍得的兩處土地有著共同的特征——廣州荔灣區的是一塊商業金融用地，而位于上海松江區的地塊中也包含了商業用地。而這也被認作萬科接下來能夠持續經營商業地產的信號。

　　能夠在合適的時機獲得合適的地塊，萬科良好的資金狀況為此提供了保障。截至今年第一季度末，萬科凈負債率僅為29.6%，而銀行賬戶上躺著的522.6億元現金為隨時拿地提供了保障。

　　“行業內錢最多的應該是我們。”郁亮對于“手里有錢”這點十分看重，“只有自己手里有錢了，里有錢”這點十分看重，“只有自己手里有錢了，才能夠從銀行拿到更多的貸款。”財務出身的郁亮，深諳金融對于房地產發展的重要性。除了銀行和信托等傳統渠道外，他告訴《英才》記者，房地產基金是萬科商業地產的重要融資手段，萬科的合作伙伴包括國內和海外的基金。

　　不差錢，有土地，品牌效應，但在郁亮的眼中，這還并不是萬科優勢的全部。“我覺得萬科還有一個重要優勢，那就是客戶，目前我們已經有接近40萬戶客戶，未來5年，這個數字要達到100萬戶。”