對選擇“出海”的房地產公司來說，這既是最壞的時代，又是最好的時代。

　　7月，萬科企業股份有限公司（000002. S Z，以下簡稱萬科）通過其香港的子公司完成對南聯地產控股有限公司（以下簡稱南聯地產）的收購，萬科總裁郁亮稱此次收購H股上市公司只是其“國際化策略的一小部分”。

　　時隔兩月，A股地產板塊“四大天王”之一的金地（集團）股份有限公司（600383.SH，以下簡稱金地集團）發布公告，稱其已與一家新加坡公司就收購星獅地產（中國）有限公司（以下簡稱星獅地產）56.05%的股份達成協議。

在接受《英才》記者采訪時，金地集團董事長凌克低調表示：“此次收購并無特別之處。”

　　金地今年的業績中報顯示，其上半年凈利潤同比上升5.1%，而營業收入同比增長25.5%。在房地產行業“最壞的年代”里，銷售未出現負增長或許已算是好消息，而此次收購頗有錦上添花的意味。

　　地產大佬們的目光顯然不僅僅局限于香港。9月，首創置業股份有限公司（以下簡稱首創置業）與法國地方政府簽訂土地協議，建設中法經濟貿易合作區。作為在香港上市的房地產公司，首創置業早有“出海”的心思，其董事長劉曉光也曾表示，國際化是企業自身的需要，而且可以分散風險。

　　在內地住宅開發增長乏力的情勢下，房企“大航海”的時代是否到來？

　　“仁者見仁，智者見智。”對于眼下房地產行業頻繁的收購、海外投資，戴德梁行華北區投資部主管及董事王宇濤表示，“每家公司出于不同的目的，做出判斷的角度也就不同。”

　　在商言商，無論房企做出怎樣的選擇，“逃不出商業經營最基本的規則，”卓越置業集團執行總裁張遠直言：“就是想賺錢。”

　　融資只能披荊斬棘

　　資金之于房地產行業，無異于血液之于生命。

　　在回答《英才》記者關于“收購是否為拓寬融資渠道”的問題時，金地集團董事長凌克回應稱“也并不是，具體的信息需要在交易完成后披露”。

　　此筆交易同時涉及星獅地產旗下持有的3個項目，包括一幅住宅用地和兩棟投資物業的權益。而標準普爾亞太區企業評級董事符蓓向《英才》記者分析：“十幾億的規模，所購殼公司（星獅地產）本身也不大，在未來兩三年內對金地的財務和運營沒有太大影響。”

　　作為傳統的房地產公司，金地此前專注住宅開發領域。然而，隨著近年嚴厲調控政策的出臺，單純依賴住宅開發的公司遇到了麻煩。

　　轉型之聲甚囂塵上，眾多開發商考慮在商業地產上尋找出路。金地集團也在遭遇調控之初便提出“一體兩翼”的戰略構想：在住宅開發的基礎上將業務鏈延伸至商業地產以及地產金融。凌克亦表示“金地將深入挖掘住宅地產、房地產金融、商業地產三者的聯動價值，通過不同業務間靈活有效的搭配組合來提升公司的盈利水平”。

　　反觀萬科，收購南聯地產后，郁亮則稱“萬科需要開辟一條融資渠道，因為近年資本市場的融資渠道受很多限制。”

　　事實上，內地房地產公司的IPO之路受阻已有時日，“因為國內對房地產行業的打壓，融資平臺有很多限制。”符蓓認為，A股的公司已經多年沒有配股，但是在香港市場，短期考慮是一個解決融資的方案。

　　標普近期發布的一份報告中提到，當前離岸市場的流動性強勁，除外資銀行對資質較好的房地產公司會提供資金支持外，資本市場也十分活躍。

　　9月中下旬，路勁基建集團與佳兆業集團控股有限公司相繼在香港市場上發行債券融資。但在標普的報告中，上述兩家公司的評級展望均為負面，這正反映出離岸市場當前并不缺少揣著鈔票的“金主”。

　　“境外的流動性是非常強的，即便是非投資級的中資房地產商，最近在市場上也發行了債券。”符蓓說。

　　內緊外松的情形自然會將有能力的房地產公司推向境外。在業內人士看來，金地集團選擇此時在港“購殼”上市，無論是長期和短期的側重點均是在拓展融資渠道上，而且，通過離岸市場，金地集團在地產金融領域的業務也必然會更加成熟。

　　但選擇“購殼”融資，房地產公司也實屬迫不得已。畢竟，相比于IPO，“購殼”在成本、風險控制以及融資便捷度等方面都不輕松。“因為殼公司并不一定‘干凈’。”張遠認為，在其他融資方式不多的情況下，房企沒有大道就只能走小道，沒有小道就要披荊斬棘了。

　　海外開發試水

　　“除了拓展融資渠道外，在香港上市的房企通常也會考慮在海外開發。但從業態上看，項目多是以旅游地產或養生地產為主，專門針對住宅的項目還比較少。”同策咨詢研究總監張宏偉告訴《英才》記者，“需求主要來自國內，比如有房企在韓國、馬來西亞和澳大利亞開發項目，目的是銷售給國內的客戶。”

　　擅長旅游地產開發的中坤投資集團（以下簡稱中坤）董事長黃怒波近來心情應該不錯，其在冰島的地經歷幾番周折之后終于有了眉目。據稱，中坤將以600多萬美元租下300平方公里土地，租期為99年。此前，黃怒波曾向《英才》記者表示，無論是冰島或是美國的農場項目，中坤是在為國際旅游度假布局。

　　實際上，中坤的海外項目不只作為度假產品出現，同時也承擔著作為養生“第二空間”的功能。“中坤如果做養老地產一定是個大的養老系統，”黃怒波向《英才》記者描繪他的構想，“每個景區的配套服務會跟上，你可以今年住喀什，明年住冰島，后年住美國，我的地方十幾年住不重復。”然而，黃怒波也表示目前中坤的經營重點仍在國內。

　　即便身為“世界最大開發商”，萬科在邁步海外之前也得三思而行。郁亮坦言，盡管現在萬科已成立香港管理部，包括未來將成立美國業務推進小組，但還處于試水階段，“項目選址更注重中國人多的地方，”郁亮強調“任何國際化項目必須有當地的合作伙伴。”

　　而在張宏偉看來，房地產公司進軍海外時，主要風險來自政治層面，應首先考慮中國與對方國家關系的好壞。

　　令人擔憂的是，眼下國際經濟形勢并不容樂觀，這自然為房地產公司投資海外蒙上了一層陰影。另外，從市場容量上看，發達國家的城市化率已達較高水平，通常在70%以上，行業發展空間有限，而經濟增速更無法與中國內地同日而語，在此情況下，房地產行業在海外的投資回報率自然也令人質疑。

　　不過，也有專家指出，海外市場不景氣對于內地房地產公司也未必全是壞消息，“在價值被低估的地方和資源被低估的地方，才能夠賺更多的錢，反周期操作可能帶來更大利潤。”

　　而在王宇濤看來，房地產企業“出海”，更重要的目的在于學習發達國家房地產行業的開發與經營模式。