“天下武功，唯快不破。”電影《功夫》的臺(tái)詞如是說。過去10年，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展可以用“飛速”來形容，而眾房地產(chǎn)公司在地產(chǎn)江湖中，好似武林中各大門派，經(jīng)歷種種歷練，到今天依然叫得響的，必有一身“自成一派”的本領(lǐng)。

　　坊間稱地產(chǎn)行業(yè)“南有萬科、北有萬達(dá)”，其恰如武俠小說中“少林、武當(dāng)”之勢(shì)。雖是笑談，但足以充分反映出兩家房地產(chǎn)公司在業(yè)內(nèi)的影響力。

　　萬科成立至今不到30年的時(shí)間，年?duì)I業(yè)收入已從約5800萬元發(fā)展至突破千億元，從一家小型房地產(chǎn)公司發(fā)展到“世界最大”，萬科的“快”有目共睹。

　　然而，房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)風(fēng)云突變。隨著“限購”等一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，“江湖”一度告急，銷售減速，利潤(rùn)下滑，行業(yè)由盛夏瞬間進(jìn)入寒冬。此時(shí)此景，一味追求快速擴(kuò)張還行得通嗎？

　　2012年中報(bào)顯示，萬科上半年累計(jì)銷售金額307.2億元，同比增長(zhǎng)53.7%。“萬科快嗎？”萬科總裁郁亮反問道，“過去幾年很多同行發(fā)展要比萬科快。”

　　從數(shù)據(jù)上來看，此前的三年，萬科的存貨周轉(zhuǎn)率呈逐年下降的趨勢(shì)——2009年為0.39，2010年為0.27，2011年為0.25。“萬科去存貨的速度越來越慢。”《上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表解讀：從入門到精通》的作者景小勇告訴《英才》記者。在如此激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，快魚吃慢魚，大魚吃小魚，萬科的確“吃”得很快，但有點(diǎn)兒消化不良，只快不行，還要“吃得好”。

　　企穩(wěn)

　　事實(shí)上，存貨周轉(zhuǎn)率下降的并不只有萬科一家，克爾瑞CRIC分析師楊晶晶告訴《英才》記者，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，全行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率都在下降。

　　據(jù)C R I C及中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度萬科的銷售金額約為959億元，再次名列各大房地產(chǎn)公司之首。由此看來，萬科的“減速”或許并不是踩剎車，而更像是在換擋修煉“內(nèi)功”。

　　“萬科青春期長(zhǎng)個(gè)子階段已經(jīng)過去了，現(xiàn)在進(jìn)入成熟階段了。”郁亮用此比喻萬科進(jìn)入穩(wěn)健發(fā)展時(shí)期。

　　銷售企穩(wěn)以及手握幾百億現(xiàn)金，萬科在9月的土地市場(chǎng)上出手頻頻。盡管郁亮稱“下半年是土地供應(yīng)的高峰”、“萬科只會(huì)蓋房子賺錢，不買地餓死了怎么辦？”也同時(shí)中肯表示“合適就會(huì)買”。

　　僅在9月的前6日，萬科拿地總面積已達(dá)254.12萬平方米，超過之前的任何一個(gè)月份。而在10月8日，萬科在佛山又拍下一塊商業(yè)、金融用地，成交價(jià)格6.5億元。

　　有多家券商分析人士告訴《英才》記者，萬科密集拿地屬正常現(xiàn)象，其原因是上半年土地儲(chǔ)備過少，現(xiàn)在進(jìn)行補(bǔ)倉。一家3000多億資產(chǎn)規(guī)模的企業(yè)，萬科對(duì)具體地塊的選擇更注重性價(jià)比，不會(huì)在意一城一地的得失。

　　“我們現(xiàn)在進(jìn)入城市不是最多的，發(fā)展速度也不是最快的。”郁亮對(duì)《英才》記者說道，現(xiàn)在萬科已經(jīng)不再追求規(guī)模的增長(zhǎng)，而是在“思考過程中放慢速度”。

　　或許是媒體對(duì)于萬科裝修質(zhì)量問題的報(bào)道刺激到了管理者，同樣有分析師判斷稱，快速周轉(zhuǎn)會(huì)對(duì)質(zhì)量產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　“如果不做裝修房我們可以少很多的麻煩，可是如果萬科都不能做到很好，那業(yè)主怎么做好？”郁亮表示，萬科現(xiàn)在堅(jiān)定地做裝修房，對(duì)于出現(xiàn)的問題也不回避，“不要把質(zhì)量和速度必然聯(lián)系在一起。”

　　郁亮將萬科現(xiàn)在的目標(biāo)概括為“三好”：蓋好房子，做好服務(wù)，有好鄰居。前兩方面在眾多一線房地產(chǎn)公司的宣傳中并不鮮見，而“好鄰居”則將居住環(huán)境的主導(dǎo)權(quán)由開發(fā)商轉(zhuǎn)向了居民自身，倘若把每一個(gè)項(xiàng)目看作一個(gè)小社會(huì)，居民之間的互相信任、互相遵守公約則更具人文和理想色彩。

　　古語云上兵伐謀，其次伐交，最次伐兵。而謀者，世道人心也。萬科的“快”似乎并未單單體現(xiàn)在攻城略地的“兵”上，而頗有“攻心”的意味。

　　加碼

　　對(duì)外“攻心”，如果將目光轉(zhuǎn)向萬科內(nèi)部，其分散的股權(quán)結(jié)構(gòu)則將“職業(yè)經(jīng)理人”制度推上了管理的前臺(tái)。

　　公司股東在選擇職業(yè)經(jīng)理人時(shí)，往往面臨公司長(zhǎng)期利益與職業(yè)經(jīng)理人自身利益之間的矛盾，從而造成經(jīng)濟(jì)學(xué)概念中“逆向選擇”的結(jié)果。“激勵(lì)計(jì)劃是股東對(duì)于我們管理層的一個(gè)激勵(lì)，且股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃對(duì)于股東和管理層形成利益共同體具有非常正面的作用。”郁亮告訴《英才》記者。

　　早在6年前，萬科就著手實(shí)施其第一輪股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃。這份為期3年的計(jì)劃中，對(duì)于業(yè)績(jī)主要考核指標(biāo)包括年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率超過15%、全面攤薄的年凈資產(chǎn)收益率超過12%等。在推出后的2年時(shí)間里，完成指標(biāo)對(duì)于萬科毫無壓力，特別是在2007年，凈利潤(rùn)同比2006年增長(zhǎng)高達(dá)116.67%。

　　但伴隨著2008年來襲的世界性金融危機(jī)，萬科的銷售狀況急轉(zhuǎn)直下，無論是凈資產(chǎn)收益率還是凈利潤(rùn)，都落至低點(diǎn)，凈利潤(rùn)甚至一度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同比下滑達(dá)15.61%。這也直接造成了其第一輪股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃不得不終止。萬科的速度不僅慢了下來，甚至出現(xiàn)了“開倒車”的跡象。

　　不過，經(jīng)過一段調(diào)整后，萬科在股權(quán)激勵(lì)指標(biāo)上繼續(xù)加碼。顯然是并不滿足或者說不適應(yīng)“慢”。

　　在其2010年出臺(tái)的新一輪股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃中，除行權(quán)方式有所更改外，行權(quán)業(yè)績(jī)指標(biāo)也有所提高：凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率不低于20%、全面攤薄的凈資產(chǎn)收益水平提高不低于14%。

　　在市場(chǎng)調(diào)控期，萬科行權(quán)指標(biāo)的不降反升，招致外界質(zhì)疑其“苛刻”和“步子邁大了”。而郁亮則表示：國內(nèi)A股市場(chǎng)的低迷以及“激勵(lì)計(jì)劃復(fù)雜的管理規(guī)則”導(dǎo)致“目前對(duì)高管的吸引力并不大”。

　　即便如此，郁亮仍然表示并不會(huì)調(diào)低激勵(lì)業(yè)績(jī)考核指標(biāo)。事實(shí)上，自2009年推出新一輪股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃以來，萬科均能夠完成相應(yīng)指標(biāo)，因此，業(yè)界也有聲音認(rèn)為：萬科“加碼”加得有理，未來一兩年內(nèi)，在“激勵(lì)考核”方面萬科的壓力不大。