近期房地產公司似乎嘗到了“瑪德萊娜小點心”的滋味，銷售回暖仿佛讓過去的好時光“復回”了。

　　上市房企公布的數據顯示，五成企業5月成交金額環比增兩成，萬科、保利、恒大、中海4家龍頭公司首次出現單月成交同超百億元的情況。

　　從行業數據方面來看，據前不久戴德梁行發布住宅市場月報顯示，5月“北上廣深”四個一線城市成交量較4月平均環比增長近4成，其中廣州的成交量更是較4月增長了42.5%。主要二線城市除武漢略有回落外，其他城市成交量均有較大提高。另據中國房地產信息集團（CRIC）發布統計數據，今年上半年，銷售面積排名前10位的房地產公司中有9家均高于去年同期水平。

　　然而，宏觀經濟層面下行壓力繼續增大。7月13日統計局公布的第二季度GDP增長7.6%，經濟增速進一步放緩，而其在早些時候發布CPI指數同比增長2.2%，環比下降0.3%，PMI（采購經理人指數）及PPI（工業生產者價格指數）均環比回落。央行于7月初宣布再次下調金融機構人民幣存貸款基準利率，據上次降息時隔不到一個月。

　　這不免讓人產生猜想：調控與市場的天平兩端，究竟孰重孰輕？

　　回暖動力

　　“市場已經沉寂太久了。”花樣年集團副總裁馮輝明聲音略顯疲倦，接著他對《英才》記者說道，“這一段時間回暖集中在‘剛需層面’。購房者無論如何推遲，觀望，到時候還是一定會買的。”的確，購房需求并不像“餓了就要吃飯”，購房需求是可以壓制一段時間的，而在4月之后則集中釋放。

　　聯想控股旗下的融科智地房地產開發有限公司似乎也在表達相同的信息，其營銷總監董明在接受《英才》記者采訪時表示，5、6月網上簽約量集中爆發的主要動力在于剛性需求。北京的幾個銷售較火爆的樓盤，項目地點均在北京郊區，戶型方面則以小戶型為主。

　　在談到支撐市場回暖的特點時，高通智庫總裁張宏向《英才》記者分析道：“4、5月的回暖特點是以價換量，降價促銷。5月以后的回暖特點主要是‘抄政策底’，預期市場會發生回暖性的變化?？傮w來看還屬于被動性的回暖，還不是進入良性的一個狀況。”

　　從信貸政策來看，6月央行重申首套房貸款利率最低至7折，以及宣布7月6日下調存貸款利率，無疑對房地產市場都產生了利好預期。

　　標準普爾中國企業評級師陸楓向《英才》記者表示，貨幣政策放松有利于購房者貸款以及減輕利息負擔，政策的微調使市場對房地產走勢預期發生一定改變，因此導致許多原處于等待中的購房需求入市。

　　“剛性需求和改善型需求是推動房地產市場銷售規?；厣闹饕颉?rdquo;正略鈞策合伙人薛迥文補充道，“改善型需求一直受到壓制，釋放是一種必然。剛需受壓制的時間更長。”

　　經記者的了解，改善型需求在市場上一部分收到限購的影響無法釋放，另一部分則大多在觀望。

　　事實上，政府頒布的房地產調控文件中不斷強調“合理引導住房需求”，“抑制投資投機性購房需求”。購買首套住房的，即所謂“剛需”受到的限制相對少，而購買第二套住房，即通常意義上的改善型需求，則受到信貸、稅收等方面的差別化限制。而關于投機投資型需求，住建部研究中心主任秦虹表示，已“基本上被擠出了市場。”

　　但值得注意的是，宏觀經濟的前景并不樂觀——從4月開始，經濟下行的趨勢是超出原先市場和政策預期的，那么，對于房地產調控的力度是否會有所減弱？在房地產行業的大門已關之際，政策是否會為其打開一扇窗戶？

　　“中軸線”博弈

　　然而，“打開一扇落地窗”并不現實。近期幾大部委不斷強調，房地產調控主基調未變。北京新“地王”萬柳地塊拍賣的推遲以及后來保利地產在拍賣宣布突然退出著實讓人驚訝，而此前保利在其他三個城市均有拿地舉動。而業內人士大多認為，大幅政策轉變可能帶來價格報復性反彈以及投資投機需求的重新大量入市，這是政府不希望看到的。

　　薛迥文把調控的主基調比喻為“中軸線”：“對房地產投資屬性的打壓甚至消滅，或者說相當于剔除房地產的投資屬性，這是長期的主基調。”房地產的剛性需求，即消費需求可能會有時緊時松，但是這種時緊時松的前提是房價保持穩定。而政策制定者在觀察成交量的

　　同時，針對市場的變化情況，圍繞“中軸線”相機抉擇。

　　無論是政策適當的放松或是更嚴格的執行，終歸都是微調的手段。房地產業內也已認識到，中央已十分清楚不能再把房地產作為拉動甚至穩定GDP的工具。

　　“房地產調控的主基調在兩三年內不會改變。我甚至認為當前的市場行情不是反彈，而只是在尋底過程中的若干反復。”而這次回暖的“反復”會延續多久，薛迥文也沒有給出一個明確的答案。

　　反復也好，反彈也罷，當前的情景多少會讓人想起2008年上下半年房地產市場的“冰火兩重天”。然而，除了在情景方面略有相似外，調控政策的內容和強度并無實質可比性。

　　房地產市場拉動實體經濟的作用則不言而喻。馮輝明向《英才》記者描述了一個現象，當前房地產行業上游企業的日子也并不好過，很多房地產公司的材料供應商或總包商業務量均在減少，只要開發商能夠擴大在建規模，甚至主動要求墊資施工。“房地產這個行業是具有傳導性的，會影響到下游的家用電器產業，產業鏈很長。所以各個行業都能感覺到壓力。”

　　受GDP下行的影響，地方政府在“微調”上動起了心思，從近期地方政府新出臺的政策來看，其中往往涉及土地出讓，購房補貼等內容。

　　在6月末，關于河南六部委聯合下發《關于支持剛性需求促進房地產平穩健康發展的若干意見》（下簡稱《意見》）的消息在業內傳得沸沸揚揚，尤其是其中所謂“認房不認貸”的新政，這顯然與中央的調控政策有出入，盡管后來經確認《意見》并沒落成黑紙白字，但足以證明地方政府正在嘗試微調手段。

　　“全國平均下來，地方政府土地出讓金的收入占到財政收入的60%。在有些三四線城市，如果賣不出一塊地，公務員工資都成問題了。”薛迥文說。由此觀之，地方政府著急不無道理。

　　另據記者了解到，在一些三線城市，當地政府已從從前的“開發產業配住宅”轉為“開發住宅配產業”，首先要求住宅項目的開發，進而拉動地方GDP的增長。而上述房地產公司人士則認為：“盡管在短時間內對GDP有拉動作用，但實際上并不利于城市的長遠發展。”

　　然而通過對市場趨勢判斷，結合經濟下行的狀況，張宏則從調控政策趨勢的角度表達了他的觀點：調控政策可能會發生改變，其主要內容包括改善性需求的放行、開發貸款和按揭貸款的寬松以及促進供應的政策。“促供應政策有兩方面，一方面是鼓勵土地供應的政策，另一方面可能是懲罰性的政策，比如說對閑置土地督促性的一個政策。再長遠一點，有可能在稅收上是要改變的。稅收當前比較明確的是物業稅，房產稅。而從市場需求的方面，鼓勵剛需和改善性需求是沒有問題的。結合供需關系，我認為中國房地產核心的問題還是供應不足的問題。”

　　標準普爾方面則認為，除非中國經濟增長嚴重減緩、通脹壓力消除、或者平均房價下滑超過20%并持續半年到一年，否則，調控政策基本不會出現重大轉變。