“由于政策的指向，總體上，全行業(yè)肯定資金吃緊。但是，調(diào)控了一年，效果并不明顯。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一向《英才》記者指出。雖有“國十條”出臺，但是2010年，地產(chǎn)龍頭——萬科集團的銷售額無可爭議地邁過了千億門檻，銷售排名前列的大型房企的業(yè)績也普遍不錯。

　　另據(jù)國家統(tǒng)計局的報告，2010年全年，全國70個大中城市房價仍然保持上漲態(tài)勢，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增長25.4%。

　　可見，面對政策，房企的對策頗有成效。“可以說，對于今年的情況，很多大企業(yè)早有準備。盡管他們都很清楚，像2009年那樣的好日子長不了了。”朱中一說。

　　那么到底，中國地產(chǎn)行業(yè)“史上最嚴厲調(diào)控”給行業(yè)帶來何種影響？地產(chǎn)資金鏈的趨緊將把行業(yè)引向何方?

　　中小房企很痛苦

　　“硬撐”，對于目前地產(chǎn)企業(yè)的情況，全國工商聯(lián)地產(chǎn)商會會長聶梅生用了這個詞。

　　事實上，限購令、監(jiān)管項目預售款，銀行信貸收緊，股市融資、重組暫停，嚴格監(jiān)管房地產(chǎn)信托……近期一系列針對房企融資渠道的緊縮政策明確表達著政府的決心。

　　“調(diào)控才剛剛開始，這些政策可能會長期持續(xù)。”年初，中坤集團董事長黃怒波在接受《英才》記者采訪時判斷未來：在金融杠桿無力的情況下，2011年房企的日子不會太好過。

在諸多調(diào)控政策中，對企業(yè)資金鏈影響最大的，無疑是35個大中型城市已經(jīng)出臺的限購令。“對于房企而言，銷售款是企業(yè)運轉的基礎，更是運用金融杠桿的基礎，沒有這個，別的融資手段無從談起。”正略鈞策管理咨詢公司合伙人薛迥文如是說。

　　根據(jù)《英才》近期對房地產(chǎn)企業(yè)的一項調(diào)查顯示：大多數(shù)房企老板對“大城市嚴格的限購令何時取消”這一問題的回答都是“至少一年”。合生創(chuàng)展總裁薛虎甚至表示，北京的限購令最短也會持續(xù)3年。

　　受政策限制，常規(guī)的傳統(tǒng)融資通道有失順暢，于是，房企們紛紛想盡辦法找錢。“除了銀行貸款之外，信托還沒堵死，現(xiàn)在業(yè)內(nèi)都知道，成本肯定會超過20%。地產(chǎn)基金也一樣貴。這就是一個趁火打劫的態(tài)勢。”薛迥文說，“沒有特殊背景的中小企業(yè)的確是比較痛苦的。”

　　資本市場也在向地產(chǎn)公司收口。目前，A股房地產(chǎn)公司的I P O、借殼上市與再融資自去年被再度叫停后仍無重啟的消息，而H股內(nèi)地房企的表現(xiàn)普遍不佳，市盈率多不足10倍。2010年至今，赴港上市的幾家地產(chǎn)企業(yè)——包括中駿置業(yè)（1966. H K）、融創(chuàng)中國(1918.HK)，股價仍低于招股價。“去香港上市，某種程度上就是賤賣。”但即便這樣，迫于資金壓力，仍有不少房企正為赴港上市排隊。

　　“在海外上市的地產(chǎn)公司有個優(yōu)勢，可以發(fā)行一些海外債券和票據(jù)。今年前4個月，在港上市的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)的債券已經(jīng)超過了去年全年的總和。”中國指數(shù)研究院分析師白彥軍對《英才》記者說，數(shù)字顯示出了地產(chǎn)企業(yè)對資金的渴求。

　　“目前，房地產(chǎn)上市公司的資金情況不能說已經(jīng)到了非常糟糕的地步，只是比較趨緊的狀態(tài)。”白彥軍并不認為房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈已經(jīng)危在旦夕。

　　反映在財務報表上就呈現(xiàn)出，行業(yè)現(xiàn)金流在2010年已經(jīng)“轉正為負”。在去年末，A股房地產(chǎn)上市公司和H股房地產(chǎn)上市公司每股的經(jīng)營性現(xiàn)金流的均值分別是負的0.49元和負的0.30元，今年第一季度，則是負的0.2元。2010年末，A股房地產(chǎn)上市公司平均負債率是63.19%，今年第一季度則又上升了8個百分點，達到71.36%。

　　另一個數(shù)字，在顯示資金趨緊的同時，也表明資金的缺失對行業(yè)整體影響不大：今年前5個月，有近百億元資金離開了房地產(chǎn)行業(yè)。但是，涉及相關交易的地產(chǎn)公司多半規(guī)模不大，而母公司多是主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)。

　　“目前看來，2010年整個行業(yè)的資金狀況比2008年要好，因此，這一輪調(diào)控的觀望期可能會比2008年還要長。”薛迥文對《英才》記者說。

　　事實上，2009年的房地產(chǎn)火爆狀況正是由當時的“救市”政策推動的。那一次，“通過各級政府、央企的3900多個融資平臺，有數(shù)萬億的資金流入了地產(chǎn)業(yè)”，鳳凰城集團董事長周明德告訴《英才》記者。

　　“這就像賭博。在信托、基金成本這么高的情況下，仍然有很多企業(yè)還敢去融資的原因。”周明德認為，政策的跳躍是導致地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營思路拿捏不準的根本原因。

　　房企改變生存方式

　　“我們始終對企業(yè)說，只能適應政策，才能活下去。在調(diào)控風向這么嚴厲的情況下，不能鋌而走險，倒逼政府出臺新政策。”朱中一的話耐人尋味。

　　于是，在現(xiàn)有政策和市場規(guī)則的擠壓下，“合作開發(fā)可能是未來會大規(guī)模出現(xiàn)的一種方式。”白彥軍承認，對資金的需求將會使企業(yè)越來越適應現(xiàn)有政策，而在這其中，機會越來越多地將流向大企業(yè)。

　　所謂合作開發(fā)，是指資金短缺的企業(yè)和資金充裕的大企業(yè)共同運作項目。

　　A股上市公司中天城投（000540. S Z）就是資金充裕的大企業(yè)代表。2010年9月，中天城投一次性獲得銀行300億貸款授信。事實上，中天城投是貴州唯一的A股上市房企，“十二五”期間，貴州一半的保障房，都由中天城投開發(fā)建設。“信譽好，又和銀行、政府關系鐵的企業(yè)，就能吃得開。”

　　在朱中一看來，對于任何一個地方政府而言，與房地產(chǎn)相關的財稅收入都不容小視。

　　2010年，全國的土地出讓金接近三萬億，占了地方財政收入的7成左右。“沒有這筆錢，地方財政什么事情也干不成，包括建保障房。”一位接近政府的業(yè)內(nèi)人士表示。

　　最重要的是，這種“中央和各地方政府的利益不完全一致”的現(xiàn)象導致政策與執(zhí)行的背道而馳。潛在的商業(yè)邏輯讓房地產(chǎn)市場看似艱難，實則暗流涌動。

　　“作為行業(yè)協(xié)會，在這種資金相對緊張的環(huán)境下，我們會促成企業(yè)合作開發(fā)，讓一些小企業(yè)給大企業(yè)代建。未來，這些小企業(yè)可能就成為大企業(yè)的子公司了。從整體上看，我國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度是不夠的，排名前十名的企業(yè)，市場份額也就是6%左右。發(fā)達國家，前十強企業(yè)的市場份額能達到20% -30%。所以，在整合方面，未來肯定大有文章可做。”朱中一說。

　　而在以住宅地產(chǎn)為主營業(yè)務的公司之中，其生存方式也出現(xiàn)了微妙的分化。最終的機會同樣直指大企業(yè)。

　　之前，這類公司的經(jīng)營模式被普遍分為兩派：一派是以萬科、恒大等為代表的快速開發(fā)、快速銷售模式；另一派則是以金地為代表的中高端精品模式。

　　“在現(xiàn)行政策環(huán)境下，萬科模式只能算是最快速做大的模式，卻未必是最掙錢的模式，也未必是最適合長期發(fā)展的模式。”薛迥文評價道。

　　某房企高層也告訴《英才》記者：“很多人都不想那么辛苦學萬科了。要融資、又要搞產(chǎn)品，搞管理，擴大規(guī)模，太累。而且，房子一賣，什么都剩不下。最令人羨慕的活法是，利用地方政府的關系，搞城市綜合體，房子就是扮演一個資產(chǎn)的角色，持有綜合體，方便抵押，報表也好看。但這不是誰都能做的。”

　　“搞主題地產(chǎn)、綜合體項目，正是國企的優(yōu)勢。”薛迥文說。