房產(chǎn)稅不請自來。

　　5月31日，國務(wù)院批準了國家發(fā)改委制定的《2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，“逐步推進房產(chǎn)稅改革”被列入了今年的財稅體制改革的目標(biāo)中。盡管執(zhí)行細則還沒有出臺，但是，比起2009年“研究開征物業(yè)稅”的政策表述，今年的政策又向前邁了一步。

　　實際上，從3月到4月，不斷出臺的房地產(chǎn)政策已經(jīng)顯示了政府調(diào)控的決心。

　　4月17日，緊接著“78家非地產(chǎn)主業(yè)央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”的動作，國務(wù)院出臺被稱為“國十條”的通知明確指出：通過嚴控“第二套房貸”、“部分地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”的政策，抑制商品房價格過高、上漲過快。

　　此后不久，北京率先出臺地方政策，打擊炒房行為。而5月底，廣州、深圳等地相繼推出實施細則，主要限制購買多套房的銀行貸款。而截至5月31日，上海的細則仍然在“研究中”。

　　從5月到6月，隨著諸多政策面世，房地產(chǎn)市場成交量應(yīng)聲而落，A股市場也備受牽連。而且，“中央將繼續(xù)實行更嚴厲的地產(chǎn)新政”的傳言甚囂塵上，對樓市未來價格的下跌預(yù)期拖累了正常的房地產(chǎn)交易。

　　但是，任何行情中都會有機會。在住宅地產(chǎn)市場“遇冷”的同時，不少地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有了新動作。有消息稱，萬科、綠地、保利等知名地產(chǎn)企業(yè)都開始試圖更大力度地進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，涉及資本高達千億元以上。

　　在一波又一波凌厲的政策之后，中國房地產(chǎn)業(yè)似乎正在醞釀一場變局。

　　政策風(fēng)向標(biāo)

　　中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了6次大的調(diào)控，從收緊到刺激，從刺激再到收緊。

　　“其實，一系列調(diào)控政策的目的并不是要摧毀整個房地產(chǎn)業(yè)，進而再摧毀整個中國經(jīng)濟。”針對近來“房價將大跌”等一系列傳聞，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受《英才》記者采訪時表示。“此次的政策是嚴厲的，但是文件上只說要控制房價過快上漲，沒說不讓它漲。是媒體放大了字面含義，把意思變成了‘中央不讓房價大跌就誓不甘休’。”

　　實際上，自1998—2008年的10年間，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了6次大的調(diào)控，從收緊到刺激，從刺激再到收緊。

　　“調(diào)控已是常態(tài)，如果哪家地產(chǎn)企業(yè)還對調(diào)控大驚小怪，則說明這家企業(yè)太不成熟。”聶梅生說，調(diào)控的目的只有一個：讓政府的“有形的手”、市場的“無形的手”和老百姓的需求，三方利益達到平衡點，“每一次調(diào)控，打擊的都是打亂平衡的人。”

　　那么，此次調(diào)控針對誰？從住建部、國土部、銀監(jiān)會等多個部門的動作來看，打擊對象應(yīng)該是那些投機性投資群體，其中包括炒房客和擴張性地產(chǎn)企業(yè)。

　　國土部內(nèi)部人士曾對媒體表示，此次，國土部聯(lián)合央行出臺的打擊囤地、嚴格規(guī)范土地出讓金繳納等多項政策，直接針對那些利用金融杠桿大量囤地、炒高地價的企業(yè)。“所以，手里有不少地的企業(yè)比較痛苦一點，恒大就是其中之一。多數(shù)的上市公司撐到今年底沒有問題，像萬科，手中握有100多億現(xiàn)金，即使市場一直冷下去，它只要減少開發(fā)，資金鏈就不會斷。”

　　業(yè)內(nèi)人士表示，“經(jīng)過十幾年的發(fā)展，有一定規(guī)模的地產(chǎn)公司都有一整條生態(tài)鏈，鏈條上有銀行、地方政府的支持。挺過了2007年那場調(diào)控的公司，這一次也不會有問題。”

　　“制度導(dǎo)致土地出讓金和地方政府的財政密不可分。這個制度不改革，調(diào)控會帶來更嚴重的問題。所以，歷次調(diào)控之后，房價上漲得更兇。”中坤集團董事長黃怒波則從另一個角度向《英才》記者分析了房價的趨勢。

　　SOHO中國董事長潘石屹則再次預(yù)言：因為調(diào)控，土地和房屋供應(yīng)量小了，未來2年內(nèi)，房價會更大幅度上漲。

　　“只要中國GDP每年的增長超過2%，房價就會跟著上漲。在過去的20年中有將近3億人口從農(nóng)村進入城市，未來20年還將有2億多人要進城，他們一定需要房子住。對于企業(yè)來說，相比鋼鐵、汽車等產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)仍然是最具投資價值的。”搜房網(wǎng)C E O莫天全對《英才》記者分析道。在他看來，中國房地產(chǎn)業(yè)還處于規(guī)模性擴張階段，在調(diào)控之下，地產(chǎn)企業(yè)的利潤會受到影響，但大部分企業(yè)都會平安無事。

　　至于這些嚴厲的政策何時結(jié)束，聶梅生說：“北京市的政策，文件用了好幾個‘暫時’，這就已經(jīng)說明了問題。什么時候市場回歸平衡，政府就會收回嚴厲的政策。”

　　誰有能力轉(zhuǎn)型

　　王健林認為：“做住宅的是小學(xué)生，做商業(yè)地產(chǎn)的才是大學(xué)生。”

　　“2010年，住宅地產(chǎn)仍然有前途，但是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的前景會更大。只不過，后兩者不是所有地產(chǎn)公司都能干的。”證大集團董事長戴志康這樣對《英才》記者說。

盡管金融危機過后，商業(yè)地產(chǎn)市場的復(fù)蘇遠比住宅地產(chǎn)緩慢，但最近的市場數(shù)據(jù)顯示，在今年的一季度，商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇明顯加快。聶梅生認為，政府的政策沒有刻意扶持商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地的復(fù)蘇主要原因是中國經(jīng)濟的復(fù)蘇。其次，商業(yè)地產(chǎn)更多的是和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)。“4萬億投下去，修了那么多的鐵路、公路、地鐵，沿著它們自然會形成商業(yè)圈；一些新興的產(chǎn)業(yè)基地形成之后，周邊也需要配套設(shè)施。”

　　“在住宅地產(chǎn)的投資遇冷之后，相當(dāng)一部分的樓市資金轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)，這也帶動了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。政府應(yīng)該正視這些投資需求，一味的打壓不是解決辦法。”黃怒波說。

　　如今，商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮正在慢慢涌動。在2009年底，萬科宣稱要將持有型商業(yè)地產(chǎn)比例提高到20%。4個月后，已經(jīng)有3個大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目在萬科的運作中。保利近日也露出口風(fēng)，在未來3-5年間，將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。而金地今年的土地投入計劃中，有20%的資金會投向商業(yè)項目。

　　“商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)這兩種模式的區(qū)別是，前者具備長期的穩(wěn)定收益，沒有暴利；后者投資時間短，回款快，可以快速膨脹。”莫天全分析。

　　剛剛憑借商業(yè)地產(chǎn)的成功成為中國首富的大連萬達董事長王健林認為：“做住宅的是小學(xué)生，做商業(yè)地產(chǎn)的才是大學(xué)生。”事實上，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的難度遠遠大于住宅開發(fā)。

　　“以我十幾年房地產(chǎn)的經(jīng)驗，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)是人文地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)只是工程學(xué)。從調(diào)控層面來講，商業(yè)地產(chǎn)政策環(huán)境要比住宅地產(chǎn)好得多，只不過這個產(chǎn)業(yè)本身難得多。”戴志康也如此認為。

　　黃怒波表示：“資金是第一個問題，開發(fā)商業(yè)項目首先要拿出大量的啟動資金，達到一定規(guī)模才能拿到銀行貸款；其次，商業(yè)區(qū)的規(guī)劃帶有更多政策色彩，需要企業(yè)有相關(guān)資源。”

　　“做持有型物業(yè)需要大量貸款，中國對持有型物業(yè)的貸款條件非?？量蹋_發(fā)商那點錢都押在持有型物業(yè)上，則沒有能力去做別的開發(fā)了。”很明顯，華遠地產(chǎn)董事長任志強也不認為商業(yè)地產(chǎn)是隨便誰都可以做的。

　　盡管門檻高，商業(yè)地產(chǎn)眼下仍是地產(chǎn)企業(yè)趨之若鶩的目標(biāo)。

　　“從2008年那次蕭條之后，很多開發(fā)商已經(jīng)摸透了政府‘保持平衡’的意圖。他們明白，商業(yè)地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)風(fēng)險的對沖。當(dāng)市場低迷，房子賣不出去的時候，如果企業(yè)持有商業(yè)地產(chǎn)，其租金可以保證資金鏈安全。即使租不出去，商業(yè)物業(yè)也比賣不出去的住宅物業(yè)更有價值，因為它算企業(yè)自有資產(chǎn)，在資產(chǎn)負債表上是正資產(chǎn)，至少還可以抵押。”聶梅生道出了商業(yè)地產(chǎn)的第二個作用。

　　“就整個中國房地產(chǎn)行業(yè)而言，穩(wěn)健絕對是一個趨勢。”聶梅生表示，中國大部分房企的運作流程都差不多：貸款、圈地、蓋房、賣房。這種鏈條導(dǎo)致項目入市比較快，很容易拿到很高的金融杠桿，這樣的市場也最容易形成泡沫，從而大起大落。但是，隨著政府對平衡的把握，這種泡沫式的企業(yè)會被市場淘汰，懂得對沖風(fēng)險的企業(yè)才能脫穎而出，這就是為什么如今的房地產(chǎn)企業(yè)既要擁有商業(yè)地產(chǎn)，又要穩(wěn)固住宅地產(chǎn)、既要有一線城市的項目，又要有二三線城市項目的原因。

　　而戴志康的觀點則相對保守：“從規(guī)模上來說，不可能所有企業(yè)都轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。大家都認為商業(yè)地產(chǎn)好，都來轉(zhuǎn)型，那樣同樣會很慘。如果倉促轉(zhuǎn)型，企業(yè)只會出現(xiàn)兩類極端狀況——要么很成功，要么徹底完蛋。”

　　住宅地產(chǎn)老江湖

　　任志強 不看好商業(yè)地產(chǎn)

　　“這一次的調(diào)控運用的行政命令，比以往任何一次調(diào)控中的行政命令都更嚴厲。”任志強給最近的一系列政策定了性。

　　嚴厲歸嚴厲，其對企業(yè)的“傷害”則未見得有多少。任志強表示，盡管調(diào)控嚴厲，但有一定規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)根本不必捂盤惜售，僅需要減緩開發(fā)速度，最常見的是將手中原有的10個項目，先操作5個。

　　“拿一塊地，開發(fā)期至少3-4年，期間很可能會經(jīng)歷數(shù)次調(diào)控。某一個階段沒有超額利潤的情況很正常。我不是不要超額利潤，只不過不是現(xiàn)在，以后會有的。”

　　對于商業(yè)地產(chǎn)，任志強并不看好，“的確有很多企業(yè)在新政出臺之前拿了商業(yè)用地，但是新政之后，情況不一樣了。北京剛剛放出的4塊商業(yè)用地都流拍了。目前，地產(chǎn)企業(yè)還看不清政策未來的走向，所以不敢輕舉妄動。”作為一家長期從事住宅地產(chǎn)開發(fā)的上市公司，華遠并不打算加入這一波“轉(zhuǎn)型”大軍，大規(guī)模進軍商業(yè)地產(chǎn)。

　　“我們持有的物業(yè)也就四五萬平方米，不會再多了，沒有那么多錢。所謂穩(wěn)健，與開展多少業(yè)務(wù)、在多少個城市投資沒多大關(guān)系，穩(wěn)健是財務(wù)上的保守，不冒過多風(fēng)險。華遠就是保守型的，旱天里會準備雨傘。”

　　任志強并不認為“既有一線城市的項目，又有二三線城市項目”的模式適合所有企業(yè)。“實際上，在一個市場形成壟斷是效益最高的，進入過多的市場意味著更多的風(fēng)險。大多數(shù)企業(yè)之所以要去別的地方，是因為在一個城市形成壟斷太難。”華遠從北京起家，目前僅在全國四個城市開展業(yè)務(wù)，不過最近，西安、長沙的銷售額已經(jīng)超過了北京。

　　“錢決定了地產(chǎn)公司的商業(yè)模式。在當(dāng)今的中國，像中糧、華潤、萬達這樣的公司有幾個？不具有普遍意義。”任志強坦言，國際上的優(yōu)秀企業(yè)都是“既有商業(yè)地產(chǎn)，又有住宅地產(chǎn)”，但國內(nèi)大多數(shù)企業(yè)也很難做到。“如果金融市場更加開放，也許會有更多企業(yè)可以做到這一點。” 

　　旅游地產(chǎn)先鋒

　　黃怒波投稀缺地塊

　　“商業(yè)地產(chǎn)的資金需求模式和上市公司的利益追求，完全矛盾。李嘉誠的長實地產(chǎn)最開始只做住宅，轉(zhuǎn)型做持有型地產(chǎn)用了將近15年。”黃怒波認為，從人均數(shù)字等方面計算，中國商業(yè)地產(chǎn)的空間還很大，但“轉(zhuǎn)型”很艱難。

　　然而，“目前的確有很多資金流入了商業(yè)地產(chǎn)，比如，萬達打算在北京通州做一個特色商業(yè)街，我們也考慮在大興建一個商業(yè)區(qū)。最近，雖然北京的商業(yè)用地流拍了，但別的城市情況又不同，我前幾天去了大連，不少合適的商業(yè)用地已經(jīng)被拿走了。”

　　1998年中坤就開始運作安徽黃山附近的古村落——宏村的旅游項目。到2000年，宏村成功成為世界文化遺產(chǎn)，門票收入翻了幾倍，但是那時候，旅游地產(chǎn)仍然不是中坤的主業(yè)。

　　真正的轉(zhuǎn)型始自2005年。在那個中國房地產(chǎn)業(yè)異常火爆的年代，黃怒波清醒地看出，當(dāng)所有的地產(chǎn)企業(yè)都做住宅地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)的風(fēng)險就會被放大。因此，他當(dāng)時提出了“從地產(chǎn)突圍”的概念。

　　在過去5年間，土地的增值同樣令黃怒波獲益不少。“喀什的地我堅守了很久，周圍的人都說那里沒前途?，F(xiàn)在，‘經(jīng)濟特區(qū)’概念出來之后，土地升值至少30倍。這么多年以來，我的經(jīng)驗是：開發(fā)得太快不一定利潤高。”

　　如今，中坤手中持有70萬平方米的物業(yè)，同時擁有旅游景區(qū)、住宅開發(fā)等業(yè)務(wù)，“公司的模式比較穩(wěn)定，商業(yè)物業(yè)有固定的租金收入，同時，我也可以做住宅。”

　　爛尾樓起家的新貴

　　李貴斌 商業(yè)地產(chǎn)需要“養(yǎng)”

　　“這一次，進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的不理性資金并不多。媒體報道說有千億資金，我認為有水分。有些企業(yè)的高調(diào)，恐怕有炒作嫌疑。但的確，現(xiàn)在是企業(yè)進入的好時機。”光耀東方投資公司董事長李貴斌告訴《英才》記者。

　　2009年9月，李貴斌剛剛收購了位于北京西站北廣場的爛尾樓——海天廣場，在此之前，它已經(jīng)“爛”了十年。短短半年之后，它變身“光耀東方廣場”。目前，招商已經(jīng)收尾。

　　“我下海收的第一個樓盤——山東聊城新東方廣場，就曾經(jīng)是一個爛尾樓，11萬平米的綜合項目，有商場有住宅。”在銀行系統(tǒng)任職多年的李貴斌于2003年下海。一出道，他沒有選擇快速掙錢的住宅地產(chǎn)，而是操作了難度更大的商業(yè)地產(chǎn)。“我沒少走彎路。最早，我把店鋪設(shè)計得比較大，但是當(dāng)時市場購買力不足，租戶的租金也較高，后來他們都賠錢了，很多人退租。幸好我手里還有住宅業(yè)務(wù)，有現(xiàn)金流。”第一批租戶的問題解決之后，李貴斌又重新設(shè)計店鋪，重新裝修、招商，前后折騰了3年，直到2006年，新東方廣場才漸漸紅火起來。

第一個項目就做了3年，李貴斌總結(jié)道，“商業(yè)地產(chǎn)，最重要的是商業(yè)定位和概念，商業(yè)做好了，地產(chǎn)才能增值。”

　　“商業(yè)項目最初沒有收益，需要‘養(yǎng)’，我就是先用住宅地產(chǎn)的回款去補，而在住宅地產(chǎn)受調(diào)控影響的時候，商業(yè)項目還有租金。”光耀東方預(yù)計，到2010年底，其持有型商業(yè)物業(yè)面積將達到50萬平方米。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)最重視的融資問題，李貴斌并沒有多談。事實上，金融系統(tǒng)出身李貴斌始終與金融圈保持著緊密的關(guān)系。早在2007年底，光耀東方不聲不響的獲得藍山資本近9億元的投資。

　　談及未來，李貴斌認為，“理性”是趨勢。“中國的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在仍處于高速增長期，因此，整個產(chǎn)業(yè)都比較浮躁，前幾年，拿高價地的人都掙到錢了。但是，房地產(chǎn)這個行業(yè)也不是無限期增長的?，F(xiàn)在，在歐美發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模膨脹時期已經(jīng)過去了，每年新建的房子并不多。同樣，中國的房地產(chǎn)業(yè)也會趨于理性。目前的調(diào)控則有助于企業(yè)去掉浮躁的思維。”