上一次，“只借錢不降價”的宋衛(wèi)平和他的綠城集團挺過了2008年最艱難的那幾個月，一直熬到了2009年的春天。

　　這一次，時值2011年的“金九銀十”，2008年的情景仿佛重現(xiàn)。可是這一次，春天還會來嗎？

　　在“海航30億收購綠城”的新聞傳得沸沸揚揚之際，盡管綠城董事長宋衛(wèi)平第一時間出來辟謠：“無中生有。”但是，被收購、高利貸、低利潤率……近期有關(guān)綠城的一切傳聞，最終都直指綠城最隱秘的部分——資金鏈。

　　2010年底，宋衛(wèi)平公開表示：500億元銷售收入是綠城2011年的及格線。但是，現(xiàn)實似乎沒有他預(yù)計的那么美好。今年上半年，綠城取得銷售回款203億元，比去年同期下降了7%；而萬科同期銷售額為656億元，同比上升78.6%。事實上，綠城的項目布局多圍繞在大本營浙江，位于經(jīng)濟發(fā)達的長三角地區(qū)，正是限購、限售、限貸政策的重災(zāi)區(qū)。這無形之中暴露了其軟肋——畢竟，綠城尚未完成全國布局。

　　但是，宋衛(wèi)平并不這么看。即便沒有提早在限購區(qū)域之外發(fā)力，即便萬科、恒大等房企紛紛降價出貨，宋衛(wèi)平的態(tài)度仍然很堅決：“不降價。”在降價和負債之間，他選擇了后者。2008年，宋衛(wèi)平曾炮轟率先降價的萬科不負責(zé)任。如今，他則說：綠城做的是中高端產(chǎn)品，降價的效果有限。

　　事實是，綠城在銷售項目的拿地時間基本為2009年。其時，央企和國企正輪番爭當(dāng)天價“地王”，綠城也跟風(fēng)在多個城市競得地王，土地成本之高可想而知。沒有料到，轉(zhuǎn)年4月“國十條”出臺。中報顯示，綠城負債率高達160.2%，是一線開發(fā)商中負債率最高的。

　　其實，除了降價，房企另有應(yīng)對調(diào)控寒流之策：借債、壓縮開發(fā)規(guī)模，而綠城在“借債”方面動作尤為大膽，業(yè)內(nèi)更稱宋衛(wèi)平為：利用游資的高手。

　　2008年，宋衛(wèi)平就曾大手筆借債，甚至一度威脅到公司生存。2011年初，一則《宋員外又開始民間借貸》的帖子在杭州各大論壇出現(xiàn)。有媒體曝出，綠城甚至向員工進行階段性融資，內(nèi)部集資的起點為10萬元，不設(shè)上限，預(yù)計年收益率12%。實際上，綠城當(dāng)時的信托計劃已經(jīng)涉及全國多個地區(qū)多個項目，募資規(guī)模達數(shù)十億元。7月，“平安信托和綠城中國聯(lián)袂打造產(chǎn)品……年收益25%以上”的廣告更使一切有關(guān)綠城的猜測坐實：許諾如此的高額回報，足以說明其在一個時期內(nèi)多么缺錢。

　　在開發(fā)規(guī)模方面，宋衛(wèi)平解釋道：“從去年開始，綠城調(diào)整了拿地的節(jié)奏和步伐，這減輕了我們的壓力。”然而，在土地儲備方面，綠城并沒有壓縮投入，一直“位居前列”。2011年初，綠城在寧波、沈陽等地拿下多幅地塊；6月，綠城與上海華彬投資有限公司合作，以24億拿下上海長風(fēng)地王。更多的分析認(rèn)為，綠城敢于在市場低迷期進行“反周期”操作，意味著宋衛(wèi)平在賭土地估值上升。

　　也許，宋衛(wèi)平2011年做的唯一正確的決策就是嘗試新的商業(yè)模式——代建。在宋衛(wèi)平看來，綠城的產(chǎn)品設(shè)計、建造、銷售及物業(yè)管理都是可望而不可及的資源。因此，綠城可以此為資本與其他企業(yè)合作,共同開發(fā)項目——其中綠城的出資額往往低于50%，主要負責(zé)建造。“代建”的好處是可以在不增加負債率的基礎(chǔ)上，獲取土地資源，擴大規(guī)模，得到現(xiàn)金流。整個過程的關(guān)鍵詞就是“不出錢”，或“少出錢”。可惜的是，代建新模式實施日短，其前景尚不明晰。

　　低收益率、高投入、加大杠桿效應(yīng)，這一切都讓綠城的資金鏈如一條繃緊的神經(jīng)。