自北京奧運會之后，我對中國經(jīng)濟的長期前景趨于悲觀；自今年以來，悲觀日益濃重。這種情緒看起來和經(jīng)歷了次貸危機之后仍然強盛的中國經(jīng)濟，仍然自信的民眾情緒格格不入。但愿只是愚蠢的杞人。如果聚焦到房地產(chǎn)，那么過去十年是輝煌的爆發(fā)式增長，未來十年，輝煌不再、巔峰永逝。

　　我的理由在于四點，一是經(jīng)濟增長質(zhì)量；二是過度發(fā)鈔；三是人口變數(shù)，四是城市化謎局。這些決定了房價即便仍有慣性，但房地產(chǎn)行業(yè)已有因透支而早衰的跡象。

　　第一，糟糕的經(jīng)濟增長質(zhì)量。一般認為，中國在2015年之前人均GDP將超過5000美元，在2020年人均GDP過萬，2025－2030年間中國超過美國成為全球最大經(jīng)濟體。我在奧運之前對此抱有信心，目前則信心動搖。過去20年，中國經(jīng)濟增長的全要素生產(chǎn)率提高緩慢，過度地透支了自然資源、環(huán)境和勞動力。延續(xù)目前中國經(jīng)濟的增長軌跡，最悲觀的估計是，也許只有不到一半的中國省市能超越人均GDP1萬美元的標桿。經(jīng)濟增長方式不轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)前景將受制約。

第二，中國嚴重的過度發(fā)鈔。中國經(jīng)濟從計劃向市場轉(zhuǎn)型的初期，由于養(yǎng)老、住房、醫(yī)療、教育的貨幣化，從而增加發(fā)鈔量還有合理性，至今這種合理性已經(jīng)基本喪失。許多人固執(zhí)地以為，人民幣面臨的總是升值壓力，這很可能是一種悲劇性的幻覺。我們可以對比中美的經(jīng)濟和貨幣總量。在實體經(jīng)濟方面，迄今中國大約是美國的1/3而已。但是中國廣義貨幣M2和現(xiàn)金M0分別為66萬億元和4萬億元，美聯(lián)儲的相應(yīng)數(shù)據(jù)是10萬億美元和9000億美元。中國人民銀行的總負債為24萬億元，而美聯(lián)儲則為2.3萬億美元。在過去的10多年，中國的M2/GDP始終是全球第一。這顯示出中國過度發(fā)鈔和金融抑制并存，貨幣金融效率不高。日本和香港房地產(chǎn)泡沫的崩潰，都發(fā)生在M2年度同比增速從雙位數(shù)下降到個位數(shù)的當年。

　　第三，中國莫衷一是的人口增長預(yù)測。人口變動不僅對人口紅利和工業(yè)化進程有影響，也對房地產(chǎn)行業(yè)有決定性的影響。10年前被廣泛接受的觀點是，中國大約在2035年左右達到16.5億的峰值。新近的官方估計則是，如果以目前1.8的總和生育率，那么2050年人口將達14.35億；如果總和生育率上升到2.0，則2050年人口將達15.75億。未來20年，人口僅僅增長不到7000萬人和增加1.6億人，對房地產(chǎn)顯然意味著截然不同的悲喜結(jié)局。

　　第四，中國城市化進程的評估分歧。官方數(shù)據(jù)是目前中國城市化率約48％，大多數(shù)中國學(xué)者認為，實際可能僅有43％左右，這就意味著目前城鄉(xiāng)之間的大規(guī)模人口遷徙仍將延續(xù)，那么城市膨脹帶來的“造城運動”仍將延續(xù)。但不幸的是，近年來國外學(xué)者和商業(yè)機構(gòu)紛紛指出中國城市化率被大大低估了，有研究甚至認為當下中國城市化率已高達73％，這意味著中國農(nóng)村不再有龐大人口向城市加速流動和定居，也意味著靠廉價勞動力支撐的世界工廠模式將承受沖擊。

　　總結(jié)一下，上述四個因素是相互影響的，經(jīng)濟遠景決定了居民實際收入增長的空間，幣值對內(nèi)和對外的穩(wěn)定決定對資產(chǎn)的投資需求，人口增長及其遷徙決定了房地產(chǎn)的剛性需求。絕大多數(shù)研究者認為，中國的房地產(chǎn)使城市化和人口遷徙的門檻過高，我的看法與此截然相反:如果中國20年就基本走完城市化，那么這是過去300年來最大規(guī)模的一次城鄉(xiāng)人口遷徙，它證明了中國規(guī)劃惡劣、建筑低劣的城市化是門檻過低的、無序狂飆的“夾生飯”。2011－2020年的中國房地產(chǎn)業(yè)，將不會擁有2001－2010年的誘惑和光環(huán)。

　　（作者系北京師范大學(xué)金融研究中心教授，本文只代表個人觀點）