“房地產(chǎn)一打噴嚏，家電行業(yè)可能就要感冒。”由于家電產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)具有密切的協(xié)同效應，許多家電巨頭早已染指房地產(chǎn)業(yè)務，而當這些家電巨頭玩起房地產(chǎn)，依舊是那么兇猛。

據(jù)統(tǒng)計，美的、海爾、海信、長虹、奧克斯等家電企業(yè)均涉足房地產(chǎn)領域，而這些企業(yè)不少打起了“智慧地產(chǎn)”的旗號。例如，海爾以“產(chǎn)城創(chuàng)生態(tài)圈”為發(fā)展戰(zhàn)略，打造地產(chǎn)＋物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)系統(tǒng)。

據(jù)報道，2011 年，海爾地產(chǎn)位列“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)第三十六位”、成長性TOP10 第二名、連續(xù)四年榮獲中國房地產(chǎn)百強企業(yè)。集團還為海爾地產(chǎn)定下用五六年時間趕超萬科的“宏偉目標”，喊出五六年內(nèi)資產(chǎn)規(guī)模趕超萬科。

然而，房地產(chǎn)市場的突然遇冷讓這些家電企業(yè)瞬間“水土不服”，一些企業(yè)萌生退意。海爾地產(chǎn)也由此轉入下滑通道。克而瑞發(fā)布的《2019 年1-9 月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200 排行榜》中，海爾產(chǎn)城創(chuàng)以133.3 億元排名第108 位，與萬科等行業(yè)龍頭相差甚遠。

而在家電企業(yè)中，美的當屬投資房地產(chǎn)業(yè)務最為成功的企業(yè)。根據(jù)最新公告，2019 年前9 個月，美的置業(yè)（03990.HK）連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司共實現(xiàn)合同銷售金額約708 億元，同比增長約21.65% ；已售建筑面積約694.9 萬平方米，同比增長約20.89%。

今年初，美的置業(yè)董事局主席郝恒樂在出席業(yè)績發(fā)布會時曾表示，2019 年公司的銷售目標為1000 億元，這與此前“2020 年千億計劃”的時間表相比提前了1 年。

這家五年前才剛剛達到百億級別的房企，5 年時間就計劃突破千億，何享健家族的地產(chǎn)野心和他的家電產(chǎn)業(yè)一樣龐大。

加速拿地

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2019 年1-9 月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》，美的置業(yè)以269 億元排在26 位，超過了藍光發(fā)展、榮盛發(fā)展、世茂等房企。

據(jù)報道，在城市布局方面，美的置業(yè)過往聚焦在二線及強三線城市。3 月的年度業(yè)績會上，郝恒樂表示，二線和強三線是美的置業(yè)強力要做的城市，這是房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場。

從去年下半年到今年上半年，美的置業(yè)新增項目都在原來城市布局的基礎上進一步升級，基本上以一線、二線和強三線城市為最主要區(qū)域。

中報數(shù)據(jù)顯示，公司上半年新增46 宗地塊，新增土地儲備總建筑面積達966 萬平方米。對應的新增貨值為1254 億元，其中一線、新一線城市以及二線城市的貨值占比將近70%。其新增面積能躋身新增土地建面的T O P10（基于克而瑞數(shù)據(jù)）。

截至上半年，公司擁有土地儲備總建筑面積約5251 萬平方米，平均地價約為每平方米2677 元，土地成本具有價格優(yōu)勢。

與此同時，美的置業(yè)開始加大力度布局一、二線城市，新進入了上海、天津、杭州、武漢、惠州等城市。

盡管土地成本具有一定價格優(yōu)勢，但也不乏高溢價拿地。2019 年2 月底，美的置業(yè)以總價16.02億元競得徐州銅山區(qū)一宗商住地塊，成交樓面價2425 元/ 平方米，溢價率高達73%；4 月3 日，以6.43億元競得寧波市路橋區(qū)南官新天地(3 號地塊)，溢價率約86.6%；4 月20 日，斥資7.65 億元拍下衡陽[2019]拍字01 號地塊，溢價率為44%，該地塊也成為了衡陽的“地王”；3 天后美的置業(yè)又以28.57 億元競得武漢編號P(2019)028 號宗地，溢價率72.9%。

負債激增 現(xiàn)金流為負

快速擴張的同時，美的置業(yè)背負的債務規(guī)模也在不斷攀升。

根據(jù)Wind 金融數(shù)據(jù)，2017 年美的置業(yè)總負債達到千億級別后，仍舊不斷上漲。2017-2019 中報，其總負債規(guī)模分別為1008.14 億元、1537.35 億元、1861.66 億元。

在負債上升的同時，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流卻持續(xù)為負，上述三個財季，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額分別為-73.57 億元、-166.15 億元、-82.66 億元。

根據(jù)公告，其今年上半年凈債務率95.6%，較2018 年末的97.4% 下降1.8 個百分點。但超過95%的凈負債率依然處于高位，需要進一步優(yōu)化。

從公告中也可以看出美的置業(yè)做出的努力。公告提到，截至今年上半年，公司銀行借款及債券融資占比由年初的62% 提升至81%，信托融資占比由年初的24% 下降至8%，一年內(nèi)到期有息負債由年初的34% 下降至21%。，同時，公司還擁有現(xiàn)金及銀行存款278.26 億元。

截至上半年，公司短期借款及長期借貸當期到期部分總計為114.9 億元，長期借款為426.93 億元，就目前來看，公司現(xiàn)金足夠覆蓋短期債務，償債壓力并不大。

今年1、2 月，美的置業(yè)還發(fā)行了三期本金總額為50.6 億元的公司債，票面利率為7.00%、5.30%及6.50%。

為應對不斷趨緊的融資政策，美的置業(yè)確實也開始不斷翻新融資花樣。公司表示，除了發(fā)債外，還將研究加大與險資的合作。

今年7 月8 日，華泰保險認購了華泰資產(chǎn)旗下的“華泰- 美的置業(yè)不動產(chǎn)債權投資計劃”，金額0.3億元。據(jù)悉，本次華泰保險集團投資為第一期發(fā)行，起息日為2019 年7 月11 日，產(chǎn)品存續(xù)期限為3+2 年。“華泰- 美的置業(yè)不動產(chǎn)債權投資計劃”融資主體為美的置業(yè)集團有限公司或其合法承繼人，資金用于約定的美的廣場項目和美的德賢公館項目的開發(fā)和建設支出。雖然一期認購規(guī)模不大，但也是美的置業(yè)與保險資金合作的一次嘗試。

此外，6 月24 日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱，公司間接全資公司美的建業(yè)與貸款人就初步總金額達25億港元的銀團定期貸款融資達成協(xié)議，并設綠鞋機制允許包括上述初步貸款金額在內(nèi)的總金額增加至不超過30 億港元或其等值美元，并訂立融資協(xié)議。

“動能十足的馬拉松選手”，郝恒樂用這句話定義美的置業(yè)。不知在行業(yè)增速進入換擋期，各種政策趨緊的背景下，美的置業(yè)能否真正成為他口中穿越行業(yè)周期的長跑者？