長期駐守單一區(qū)域，是太過保守，還是不走尋常路？是過于自信，還是對房地產(chǎn)行業(yè)特性的判斷？

在融創(chuàng)、碧桂園、恒大、新城控股四處狂飆突進的時候，放眼全國，押注單一市場成功做到全國百強的，一家是河南建業(yè)（00832.HK），另一家則是以杭州為大本營的濱江集團（002244.SZ）。

早在2015 年，濱江集團就提出要在2018 年實現(xiàn)千億目標。然而，三年時間過去，濱江集團不但千億目標流產(chǎn)，嘗試全國化布局也接連失利。

在浙江大本營，前有老對手綠城（03900.HK）虎視眈眈，后有大型房企強勢進駐，留給濱江集團的時間不多了。

逆勢加杠桿

數(shù)據(jù)顯示，2018 年濱江集團實現(xiàn)合約銷售850.1 億元，同比增長38.2%。在杭州這座大本營，濱江集團銷售額斬獲第一，但這個殊榮卻并不甜蜜。

據(jù)2018 年度報告顯示，公司營業(yè)收入211.15億元，同比增長53.3%，但歸母凈利潤卻大幅下滑28.89% 至12.17 億元。扣非凈利潤連續(xù)兩年下滑，且ROE 創(chuàng)下上市以來新低。分析來看，主要由于其他應(yīng)收賬款過多，權(quán)益土儲占比過低所致。

而按照早前的規(guī)劃，濱江集團力爭在2018 年實現(xiàn)千億。千億目標也早就在董事長戚金興案頭的筆記本中。但“我們主動踩了一腳剎車，因為對我來說，安全更重要。”戚金興坦言，在行情變化的2018 年，濱江集團并未追求規(guī)模，而是主動“踩了腳剎車”。

時間來到2019 年，眼看浙系、閩西等后起之秀快速崛起。戚金興對于千億目標早已迫不及待。

在交出了一份令人失望的年度財報答卷后，濱江集團逆勢押注。

首先在土地方面，4 月16 日，濱江集團以總價52 億元、封頂溢價率30%+ 自持22% 的代價，競得位于杭州上城區(qū)望江單元的一宗總規(guī)劃建筑面積11.5 萬平方米的優(yōu)質(zhì)宅地。引人關(guān)注的是，這塊地以超50000 元/ 平方米的實際樓面價成為杭州實際意義上宅地的“單價地王”。

經(jīng)估算，該項目的未來售價或?qū)⒊^10 萬元/平方米，而據(jù)杭州當?shù)氐谌狡脚_數(shù)據(jù)顯示，目前該地塊周邊在售的新盤均價約6.8 萬-7.2 萬元/ 平方米。從周邊區(qū)域售價來看，濱江集團此舉不可謂不激進。

其次，在融資方面，繼續(xù)舉債前行。濱江集團2019 年前3 個月累計新增借款50.7 億元，占2018年末公司未經(jīng)審計凈資產(chǎn)193.18 億元的26.24%。

去年底公司未經(jīng)審計的借款余額為261.15億元，截至今年3 月底，公司借款余額上升為311.85 億元。

濱江集團在3 月14-15 日期間發(fā)行了公司2019年度第二期短期融資券，規(guī)模8 億元，票面利率4.1%，兌付日為2020 年3 月15 日。

3 月11 日，濱江集團資產(chǎn)支持專項計劃項目狀態(tài)已經(jīng)更新為“通過”。該債券類別為ABS，擬發(fā)行金額4.66 億元，發(fā)行人為杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司，承銷商及管理人為聯(lián)訊證券股份有限公司。

從過往三年來看，濱江集團經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額持續(xù)下降，2018 年更創(chuàng)下10 年新低。而籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額持續(xù)上升。也就是說，不斷融資卻沒有產(chǎn)生實際的經(jīng)營現(xiàn)金流入。面對新一輪競爭，這種惡性循恐得不到遏制，只會埋下更大隱患。

突圍難題

偏安一隅，并非是一位有志向的企業(yè)家所期望的，除非這個市場能夠承載他的野心。

和濱江集團過度依賴杭州市場不同，建業(yè)所處的河南省擁有1 億多的人口，其城鎮(zhèn)化率只有50%。河南經(jīng)濟總量也排在全國前五，其體量相當于一個世界大國。

從數(shù)據(jù)對比來看，盡管建業(yè)在銷售額和營收方面都略遜色于濱江集團，但在銷售毛利率以及ROE方面均超過了濱江。

如今胡葆森領(lǐng)導(dǎo)的建業(yè)也開始向周邊省市布局，濱江集團也并非居安思危，戚金興曾試圖將企業(yè)的疆土開拓到上海和深圳。

2015 年，濱江確立“三點一面”發(fā)展戰(zhàn)略，其中杭州作為大本營，深圳作為主戰(zhàn)場，上海作為次戰(zhàn)場，但發(fā)展并不順利。

深圳、上海等一線城市，土地資源極其稀缺，由于缺乏對外作戰(zhàn)的經(jīng)驗，拿地又極為謹慎，在深圳市場，濱江集團只能打起游擊戰(zhàn)。

而此時，正值上一輪房地產(chǎn)市場回暖的前夕，濱江集團卻一直秉持著謹小慎微的風(fēng)格，實施“保持現(xiàn)金流、降低負債”的保守發(fā)展策略。

據(jù)統(tǒng)計，即便在杭州大本營，在2008 年公司全年僅在杭州斬獲3 個地塊。兩年后，房價和地價均大幅增長之時，濱江集團卻在三、四線城市開啟了大量拿地策略，其在此期間拿到的土地，直到2014 年才賣出去。

2014-2015 年的兩年時間里，濱江集團僅在杭州拿下3 宗地，又完美地錯過了2016 年杭州房地產(chǎn)市場的火爆行情。

另一方面，集團銷售金額雖然持續(xù)增長，但權(quán)益銷售占比卻一直過低，且呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018 年公司銷售金額為850.1 億元，排在全國第37 位；但權(quán)益金額僅有374.8 億元，權(quán)益占比為44%；2019 年1-2 月銷售額112.5 億元，排在27 位；但權(quán)益金額僅有46.5 億元，占比下降為41.33%。

踩錯節(jié)奏，對外擴張又遇到阻礙，濱江集團只能“班師回朝”，重新出發(fā)。2019 年，濱江為自己制定的戰(zhàn)略是：聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東、關(guān)注粵港澳和中西部，同時調(diào)整區(qū)域布局，把資源重點向杭州以及有前景的區(qū)域傾斜，積極進入適應(yīng)濱江風(fēng)格的、人口凈流入的、經(jīng)濟發(fā)達的、需要濱江產(chǎn)品的城市和區(qū)域，例如南京、蘇州、成都、武漢等。而2019 年的目標中心，就是沖刺千億銷售目標。

口號喊得很響亮，在杭州大舉加碼，其他區(qū)域卻是按兵不動。