“拐點是趨勢的徹底變化，現在不叫拐點，而是一個波動點，是市場階段性的正常調整?！?/FONT>
四個月的高歌之后，住宅地產終于出現負面狀況——2009年7、8月，住宅市場價漲量跌，接下來的價量齊跌則讓“金九銀十”不現。
輿論很自然地將住宅市場這段狂飆之后的下滑看作轉折點，甚至有觀點認為，在非理性的“地產天價”集中爆發之后，“拐點”也許會再次來臨。
面對“今后幾個月住宅市場的走勢如何”的提問，華潤置地（北京）股份有限公司董事、總經理陳鷹認為“拐點”之說過于武斷：“三個月、六個月的短期走勢，只能表明未來漲跌的可能性各為50%。用這種短期走勢判斷大勢，一來不準確，二來沒有意義?！弊鳛槿A潤置地北京公司的負責人，陳鷹坦言更慣于思考五年、八年之后的地產形勢。
對于類似華潤置地這樣總資產超過700億港元的大型央企子公司，他們要做的始終是一如既往地發展，不與輿論較勁。
一面是喊“拐”聲沸沸揚揚，一面是開發商放眼長期的心平氣和，消費者與開發商兩者，誰的態度可以解釋“價量齊跌”背后的原因？這會不會是另一個隱形“拐點”的開始？住宅市場的未來將走向何方？
高位已經過去
謝國忠的判斷是，“什么時間再有價量的高位回升，還要看什么時候政策再放開”。
“（天價地頻出之后）市場肯定會出現量、價的調整，這是個很好的信號。”對于目前量價齊跌，陳鷹解釋道：前段時間整體價格上漲太快，導致消費者購房決心開始猶豫，而量的下跌說明市場的承受力降下來了，開發商也應該不會再一路加價了。
國家發展改革委、國家統計局新近公布數據：7月全國70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.9%的同時，銷售面積環比下滑了近20%。8月延續了價漲量跌的趨勢。而之后，9月第三周，北京商品住宅期房簽約跌破日均300套，創今年3月以來新低。
而正略鈞策管理咨詢合伙人薛迥文則把第三季度出現的一線城市住宅地產市場價量雙降歸結為市場供需、消費心理博弈等原因。因此，購買力在一二季度集中釋放后呈現的階段性減少屬于正?，F象。從消費心理預期觀察，消費者或投資者的預期正在發生改變，主要是因為國家宏觀政策和行業政策的變動，如二手房信貸政策趨嚴等發出了引導信號、針對房地產的寬松貨幣環境逐步緊縮、股市持續單邊上揚趨勢的終結、經濟筑底時間可能加長、通脹及加息周期可能延后等，這些判斷都導致了市場的觀望情緒。
對此，獨立經濟學家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠的判斷是，“高位已經過去了?！敝劣谑裁磿r間再有價量的高位回升，還要看“什么時候政策再放開”。
這次是波動點
相比2007年大調整，此次僅是趨勢維持過程中的微調。
的確，中國房地產市場是一個典型的“政策市”，這一點，在2007—2009年中國房地產形勢變局上表現得淋漓盡致。
2007年9月，住宅市場也曾經出現過短暫的價漲量跌。但是，當時的環境與今天大不相同。薛迥文將其比作是“強弩之末”，是大調整發生前的“回光返照”。
當年9月開始，國家為了抑制房地產市場過熱，頻繁出臺了打擊囤地、提高二套房首付、收緊信貸等一系列措施。11月，萬科董事局主席王石拋出“拐點論”，認為需求已經開始有所萎縮，人們買房的心理也趨于理性，建議買房自住的家庭可以“三、四年后再買房”。
此后，中國住宅地產在價格和銷售量上攀爬了半年多，艱難支撐過北京奧運會，之后終于在2009年初像坐滑梯一樣一路下滑。然而，轉機就出現在金融危機爆發之后。為了提振經濟，國家一改一年前對房地產的壓制政策，轉而采取下調金融機構人民幣存貸款基準利率、擴大住房貸款利率下浮幅度、首付調為兩成、個人首次購買90平米以下普通住房契稅調到1％等措施。
隨著政策滯后效應的逐步顯現，2009年3月開始，住宅地產一路上揚，直到出現7月的價漲量跌。
薛迥文分析道，“2009年一季度的上漲首先是政策刺激，繼而是剛性需求的拉動，二季度則是由寬松的信貸環境以及通脹預期下資產重估浪潮刺激的投資性需求拉動。7月出現的轉折是在政策呵護和金融環境催生的反彈過度后，市場需求和政策的‘適當修正’?！?BR> 相比2007年大調整，此次僅是趨勢維持過程中的微調。因此，薛迥文并不贊同“拐點”的說法。
陳鷹也持同樣的看法，“拐點是趨勢的徹底變化，現在不叫拐點，而是一個波動點，是市場階段性的正常調整。以北京市場為例，房價漲幅會慢下來，但是降價的可能性不大?！?/P>
警惕快速擴張
中國房地產企業將再一次進入高速擴張時期，又將面對同樣的問題：高負債率、不可持續的經營模式……
盡管不是拐點，但是“速度太快也是要小心的事情?！标慂椪J為對于開發商來說一定要穩健經營。
因此，他的工作重點也放在了推動華潤置地“住宅開發＋持有物業＋增殖服務”的新戰略上。
陳鷹將中國經濟走勢看作是判斷房地產形勢的基礎?！白鳛橐粋€高速發展中的國家，中國樓市可能會波動，但是中長期看都是樂觀的?！币簿褪钦f，“關鍵是看企業能夠穩健地發展，勝利在望的時候不能因為流血過多（資金鏈出問題）而犧牲?！?BR> 事實如此，房地產可以直接刺激國民經濟，而眼下中國政府最希望的也是市場的平穩發展，出現拐點和爆發點的可能性都非常小。
“對當前房地產市場形勢可以用兩句話來概括：一是要維護樓市的回暖態勢，另外一句是要防止房價的漲價蔓延。”中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一曾公開表示。
盡管價、量出現一些波動，但目前仍是房地產企業的快速擴張時期，而非住宅地產的市場拐點，因為其他指標比如新開工面積、企業投資資金和房地產開發投資的比例等方面，都顯示著上升趨勢。中金公司《2009年1—8月全國房地產數據點評》顯示：1—8月，房地產投資增速14.7%，其中住宅投資增速10.9%；在建面積同比增長13.5%，新開工面積下降9.1%，降幅收窄3.2個百分點；開發資金來源3.37萬億，同比增長34.2%。
同時，由于個人貸款和預售房款的回籠加速、銀行信貸的寬松，開發商手中有了充裕的資金。另一方面，從9月至年底，是房地產業密集融資高峰期，有30余家房地產企業正在進行A股或H股的上市計劃。如果這批房企I P O成功，募集資金的總規模將超過1000億元。
地產商手中資金的增加，無論最后轉化為新的投資和供給，還是轉化為開發商“扛”價能力，都有利于防止出現2007年那樣的大起大落。但是，未來在某種契機下，如果房地產出現新一輪上漲，這些資金又將推動地產再一次進入高速擴張時期，此后可能又將面對同樣的問題：高負債率、不可持續的經營模式……